Szanowni Państwo, Szanowni Akcjonariusze oraz Inwestorzy,
Zakończył się kolejny, 2020 rok budżetowy. W Państwa ręce trafia kolejny raport finansowy z działalności ED Invest S.A. jako doświadczonego podmiotu notowanego na GPW
w Warszawie. Jest to jednocześnie 18 rok działalności EDinvest S.A. Ostatnie lata to w Polsce i w Europie okres wahań koniunktury gospodarczej na rynku budownictwa mieszkaniowego, ponadto pojawienie się w 2020 roku pandemii Covid-19 spowodowało szereg ograniczeń dla działalności gospodarczej oraz zmianę wzorców zachowań społecznych. EDinvest identyfikuje ryzyko związane z Covid-19 głównie w obszarze przyszłej siły nabywczej potencjalnych klientów na przyszłe projekty, zaostrzenia i wydłużenia procedur uzyskania finansowania kredytowego włącznie z wycofaniem się niektórych banków z procedury finansowania zakupu mieszkań oraz ze strony usługodawców (wykonawców) w zakresie ciągłego zabezpieczenia personelu nadzoru i innych pracowników. Jednocześnie bardziej niż kiedykolwiek zaowocowała współpraca ze spółdzielniami i stabilnymi finansowo wykonawcami.
Dla spółki ED Invest miniony rok był zdecydowanie dobrym. Koronawirus miał wpływ na tempo sprzedaży mieszkań w realizowanych inwestycjach , jednakże nie wpłynął na tempo realizacji inwestycji.
EDinvest znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, zwiększa zysk, utrzymuje wskaźnik zadłużenia na niskim poziomie. Sytuacja ta wynika z faktu, iż Zarząd Spółki prowadzi ostrożną i wyważoną politykę rozwoju i finansowania działalności, stosownie do posiadanego potencjału własnego, bez ryzyka nadmiernego zadłużania się, a także biorąc pod uwagę spadek koniunktury.
Obecnie analizując portfel projektów oraz zakres sprzedanych lokali ryzyko Covid-19 można określić nadal jako niskie.
Rok 2020 był dla Spółki rokiem dalszego rozwoju i rosnących perspektyw uzależnionych głównie od uzyskania stosownych decyzji administracyjnych. Terminowo realizowaliśmy trzy wieloetapowe umowy podpisane w 2017 roku ze strategicznymi partnerami tj.; ORLIK ul. Rogalskiego etap I, osiedla ORLIK-JANTAR ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego bud. E oraz osiedla WILGA ul. Znanieckiego bud. C utrzymując sprzedaż mieszkań na dobrym poziomie, przewyższającym założenia uwzględniające niepewność wywołaną Covid-19. Planowanym terminem zakończenia inwestycji jest pierwsze półroczu 2021r (odbiór inwestycji ORLIK Rogalskiego et.1 miał miejsce 08 lutego 2021 roku). Kontynuowaliśmy również sprzedaż mieszkań w osiedlach ISKRA VI budynki A, BD i E oraz Wilga VII zad.8. Prowadziliśmy działania w kierunku przygotowanie do realizacji kolejnych etapów osiedli WILGA VI, WILGA (Znanieckiego), ORLIK JANTAR (Jana Nowaka Jeziorańskiego), ORLIK (Rogalskiego), dla których obecnie Spółka jest w trakcie pozyskania niezbędnych pozwoleń. W miesiącu lutym 2021 rozpoczęliśmy budowę inwestycji Wilga VI polegająca na realizacji zabudowy mieszkaniowo usługowej w ramach której powstaną 104 mieszkania wraz z miejscami postojowymi w garażu podziemnym jak i na parkingu poza garażem oraz 2 lokale usługowe na parterze budynku. Przewidywany czas realizacji III kwartał 2022r.
Oceniając koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Zarząd Spółki uważa, że sytuacja jest stabilna i pozwala na umiarkowany optymizm dotyczący wzrostu popytu. Nasza oferta jest do takiej sytuacji dobrze dopasowana, a osiągnięte poziomy sprzedaży potwierdzają tę tezę. Obserwujemy dynamiczny rozwój prawej strony Warszawy, obie Pragi cieszą się coraz większym zainteresowaniem.
Masze inwestycje zlokalizowana są w punktach świetnie skomunikowanych z centrum Warszawy, ale również bogatych we własną infrastrukturę użyteczności publicznej: drogi, sklepy, szkoły, przedszkola, tereny rekreacyjne i punkty usługowe. Budowane przez nas osiedla składają się z części mieszkaniowej oraz części usługowej. Nasze doświadczenie potwierdza, że właśnie takie połączenie jest najbardziej pożądane przez Klientów. Budowane przez nas lokale mieszkalne i usługowe są ergonomiczne, stwarzające możliwość łatwej re-aranżacji i wykonane z wysokiej jakości materiałów. Dodając do tego atrakcyjną cenę, są trafioną ofertą w pełni odpowiadającą na zapotrzebowania rynku.
Warszawski Gocław, na którym buduje EDinvest S.A. jest świetnym przykładem połączenia optymalnie skomunikowanej, wygodnej lokalizacji i mieszkań o wysokim standardzie.
Coraz więcej młodych ludzi docenia to powiązanie. Spółka ocenia, że jednym z głównych czynników wpływających na rozwój rynku mieszkaniowego jest dostępność kredytów. Zainteresowane zakupem mieszkań w EDinvest S.A. są głównie osoby młode, szukające pierwszego mieszkania.
W 2014 roku po raz pierwszy Spółka EDinvest S.A. wyemitowała obligacje, które zostały wykupione w terminie ich zapadalności tj. w roku 2016.
W lutym 2017 roku Spółka zakończyła emisję kolejnej transzy obligacji, które również zostały wykupione w terminie zapadalności tj. w sierpniu 2019 roku.
Tym samym Spółka kolejny raz potwierdziła swą wiarygodność i stabilność finansową, otwierając drogę do podobnych operacji w przyszłości.
W 2019 roku Spółka wyemitowała i zakończyła emisję kolejnej transzy obligacji :
- w październiku serii D na kwotę 5 200 000 zł., z zapadalnością w październiku 2022 roku,
- w listopadzie serii E na kwotę 2 275 000 zł z zapadalnością w listopadzie 2022 roku.
Zarząd Spółki ocenia ten model finansowania jako satysfakcjonujący, ponieważ jest to dla nas kolejne, obok środków własnych i kredytu, narzędzie umożliwiające zwiększenie efektywności i realizację planowanych projektów.
W minionym roku Zarząd Spółki nadal zintensyfikował działania zmierzające do przyjęcia nowych projektów. W sferze naszych zainteresowań znajdują się, tak jak dotychczas, obiekty mieszkaniowo-usługowe. Zarząd nie zaprzestał również działań zmierzających do pozyskania możliwości realizacji komercyjnych budynków użyteczności publicznej dla sektora medycznego chociaż w obecnej sytuacji działanie te zostały znacznie spowolnione.
Z uwagi na ciągle przedłużający się czas pandemii, okresy dużego wzrost zachorowań należy nadal spodziewać się negatywnego wpływu na terminy realizacji przyszłych projektów, głównie z uwagi na wydłużenie procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania pozwolenia na budowę, wykonawstwo w związku ze zwiększonym ryzykiem absencji pracowników oraz działaniem firm budowlanych w przyszłości. Spółka na bieżąco reaguje na wszelkie zagrożenia dot. realizacji projektów tak z zakresie personelu wykonawczego, dostaw materiałów czy procedur administracyjnych.
Przestrzegana jest procedura pracy zdalnej w celu wykorzystania zamiennej pracy nadzoru technicznego dla prowadzonych inwestycji. Inwestycje są prowadzone przy zastosowaniu wszelkich środków zabezpieczające przeciw Covid,
W obszarze sprzedaży EDinvest realizuje nowe przyjazne dla klientów rozwiązania w zakresie kontaktu online oraz przy użyciu nowoczesnych systemów telefonii komórkowej, zaś nowe biuro sprzedaży zapewnia bezpieczną współpracę i kontakt z klientami przy zachowaniu zasad ostrożności i zabezpieczeń.
Zarząd Spółki na bieżąco kontroluje sytuację aby móc jak najszybciej i najwłaściwiej ocenić ryzyko. Obecnie ocenia się jako niskie. Jednocześnie na przestrzeni kolejnych trzech miesięcy zdecyduje na ile możliwe będzie dalsze przyspieszenie w rozpoczęciu kolejnych realizacji projektów.
Z satysfakcją chciałabym poinformować, że EDinvest S.A. posługuje się nieprzerwanie od 2010 roku Certyfikatem Dewelopera Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Certyfikat Dewelopera jest poświadczeniem wiarygodności finansowej firmy oraz jej fachowości i jest przyznawany rzetelnym firmom, zapewniającym nabywcom bezpieczeństwo realizacji inwestycji.
Ponadto zdecydowanie w opinii Zarządu oraz w obliczu wyżej wymienionych faktów możemy stwierdzić, że obecny kurs Spółki pomimo znacznego wzrostu jest ciągle niedoszacowany, a EDinvest S.A. podejmując kolejne zadania systematycznie dąży do stabilnego rozwoju.
Z poważaniem,
Zofia Egierska
Prezes Zarządu
ED INVEST S.A.
Sprawozdanie finansowe
Za OKRES OD 1 STYCZNIA 2020 ROKU DO 31 GRUDNIA 2020 roku
WARSZAWA, DNia 24 MARCA 2021 roku
SPIS TREŚCI
1.
ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
1.1.
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
1.3.
ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (pln)
1.4.
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
1.5.
SPRAWOZDANIE ZE zmian w kapitale własnym
1.6.
sprawozdanie Z PRZEPŁYWÓW pieniężnych (METODA POŚREDNIA)
2.2.
SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
2.5.
ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
2.6.1.
PODSTAWA SPORZĄDZENIA i oświadczenie o zgodności
2.6.2.
WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ
2.6.3.
ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
2.7.
ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
2.9.
PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
2.11.
POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH
2.12.
TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH
2.13.
KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
3.
KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
4.5.
rzeczowe aktywa trwałe ORAZ Aktywa z tytułu prawa do uzytkowania składnika majątku
4.7.
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
4.8.
INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH
4.9.
AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
4.10.
ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
4.12.
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
4.13.
śRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
4.19.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
4.20.
ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
4.21.
AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
4.22.
PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE
4.23.
PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE
4.24.
ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI
4.27.
AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA
4.28.
RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH
4.30.
INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH
4.31.
Wynagrodzenia członków zarządu i rady nadzorczej
4.33.
WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ
4.34.
ZDARZENIA PO DACIE BILANSU
4.35.
kontynuacja działalności
4.36.
WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO
1.
ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
1.1.
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Nr noty |
Aktywa |
|
|
|
Aktywa trwałe |
5 050 |
3 199 |
|
Wartości niematerialne |
- |
- |
4.3 |
Rzeczowe aktywa trwałe |
180 |
22 |
4,5; 4.6 |
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku |
3 056 |
1 956 |
4.6 |
Należności |
263 |
263 |
4.9; 4.12 |
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
1 546 |
934 |
4.10 |
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
4 |
25 |
4.20 |
Aktywa obrotowe |
80 008 |
72 826 |
|
Zapasy |
734 |
734 |
4.11 |
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną ) |
38 834 |
36 060 |
4.21 |
Należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności |
12 479 |
15 390 |
4.9; 4.12 |
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego |
- |
- |
4.12 |
Pożyczki udzielone |
25 |
- |
|
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
27 872 |
20 563 |
4.9; 4.13 |
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
64 |
80 |
4.20 |
Aktywa razem |
85 058 |
76 025 |
|
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (CD)
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Nr noty |
Pasywa |
|
|
|
Kapitał własny |
58 279 |
50 973 |
|
Kapitał podstawowy |
619 |
619 |
|
Akcje własne |
-6 273 |
-6 273 |
4.14 |
Kapitał z wyceny transakcji zabezpieczających przepływy |
- |
- |
4.15 |
Kapitał zapasowy |
53 555 |
52 990 |
4.15 |
Pozostałe kapitały |
- |
- |
4.15 |
Niepodzielony wynik finansowy |
10 377 |
3 637 |
4.15 |
- zysk (strata) z lat ubiegłych |
- |
- |
|
- zysk (strata) netto bieżącego roku |
10 377 |
3 637 |
|
Zobowiązania |
26 779 |
25 051 |
|
Zobowiązania długoterminowe |
17 370 |
13 455 |
|
Długoterminowe kredyty i pożyczki |
- |
- |
4.9; 4.19 |
Długoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji |
6 117 |
7 574 |
4.9; 4.19 |
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe |
2 987 |
1 959 |
4.6; 4.9; 4.19 |
Pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje |
972 |
280 |
4.9; 4.19 |
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
7 260 |
3 576 |
4.10 |
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych |
33 |
66 |
4.17 |
Pozostałe rezerwy długoterminowe |
- |
- |
|
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
- |
- |
|
Zobowiązania krótkoterminowe |
9 409 |
11 596 |
|
Krótkoterminowe kredyty i pożyczki |
- |
- |
4.9; 4.19 |
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji |
1 495 |
- |
|
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe |
100 |
191 |
4.6; 4.9; 4.19 |
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług |
6 256 |
9 318 |
4.9; 4.19 |
Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną ) |
110 |
46 |
|
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego |
- |
- |
|
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe |
753 |
1 138 |
4.9; |
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych |
259 |
569 |
4.17 |
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe |
437 |
334 |
4.18 |
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe |
- |
- |
4.20 |
Pasywa razem |
85 058 |
76 025 |
|
1.2.
SPRAWOZDANIE Z WYNIKU
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Nr noty |
Działalność kontynuowana |
|
|
|
Przychody ze sprzedaży |
91 481 |
43 653 |
|
- od jednostek powiązanych |
- |
- |
|
Przychody netto ze sprzedaży produktów |
- |
818 |
4.22 |
Przychody netto ze sprzedaży usług |
91 481 |
42 835 |
4.22 |
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów |
- |
- |
4.22 |
Koszt własny sprzedaży |
70 393 |
31 663 |
|
- od jednostek powiązanych |
- |
7 925 |
4.30 |
Koszt sprzedanych produktów |
- |
815 |
4.22 |
Koszt sprzedanych usług |
70 393 |
30 849 |
4.22 |
Koszt sprzedanych towarów i materiałów |
- |
- |
4.22 |
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży |
21 088 |
11 989 |
|
Koszty sprzedaży |
998 |
849 |
4.22 |
Koszty ogólnego zarządu |
6 220 |
5 995 |
4.22 |
Pozostałe przychody operacyjne |
434 |
441 |
4.22 |
Pozostałe koszty operacyjne |
229 |
359 |
4.22 |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |
14 074 |
5 227 |
|
Przychody finansowe |
135 |
105 |
4.23 |
Koszty finansowe |
760 |
626 |
4.23 |
Pozostałe zyski (straty) z inwestycji |
- |
- |
|
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |
13 449 |
4 705 |
|
Podatek dochodowy |
3 072 |
1 068 |
4.25 |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |
10 377 |
3 637 |
|
Działalność zaniechana |
- |
- |
|
Zysk (strata) z działalności zaniechanej |
- |
- |
|
Zysk (strata) netto za rok obrotowy |
10 377 |
3 637 |
|
1.3.
ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (pln)
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
PLN/akcję |
PLN/akcję |
|
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |
10 377 |
3 637 |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej |
10 377 |
3 637 |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt. |
9 910 |
11 581 |
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt. |
9 910 |
11 581 |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej: |
- |
- |
- podstawowy |
1,05 |
0,31 |
- rozwodniony |
1,05 |
0,31 |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej: |
- |
- |
- podstawowy |
1,05 |
0,31 |
- rozwodniony |
1,05 |
0,31 |
1.4.
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Zysk (strata) netto |
10 377 |
3 637 |
Inne całkowite dochody |
- |
- |
Podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku finansowego |
- |
- |
Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych dochodów podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego |
- |
- |
Nie podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku finansowego |
- |
- |
Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych dochodów nie podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego |
- |
- |
Całkowite dochody |
10 377 |
3 637 |
1.5.
SPRAWOZDANIE ZE zmian w kapitale własnym
Wyszczególnienie |
Kapitał podstawowy |
Kapitał zapasowy |
Akcje własne |
Pozostałe kapitały |
Niepodzielony wynik finansowy |
Razem |
Saldo na dzień 01.01.2020 |
619 |
52 990 |
-6 273 |
0 |
3 637 |
50 973 |
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Saldo po zmianach |
619 |
52 990 |
-6 273 |
0 |
3 637 |
50 973 |
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2020 |
0 |
565 |
0 |
0 |
6 211 |
6 776 |
Skup akcji własnych |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Dywidendy |
- |
- |
- |
- |
-3 072 |
-3 072 |
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał |
- |
565 |
- |
- |
-565 |
0 |
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy |
- |
- |
- |
- |
10 377 |
10 377 |
Pozostałe zmiany |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Inne całkowite dochody |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Saldo na dzień 31.12.2020 |
619 |
53 555 |
-6 273 |
0 |
10 377 |
58 279 |
Wyszczególnienie |
Kapitał podstawowy |
Kapitał zapasowy |
Akcje własne |
Pozostałe kapitały |
Niepodzielony wynik finansowy |
Razem |
Saldo na dzień 01.01.2019 |
619 |
50 488 |
0 |
1 656 |
1 466 |
54 229 |
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Saldo po zmianach |
619 |
50 488 |
0 |
1 656 |
1 466 |
54 229 |
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2019 |
0 |
2 502 |
-6 273 |
-1 656 |
2 171 |
-3 256 |
Umorzenie akcji |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Skup akcji własnych |
- |
2 502 |
-6 273 |
-2 503 |
- |
-6 274 |
Dywidendy |
- |
- |
- |
- |
-619 |
-619 |
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał |
- |
- |
- |
847 |
-847 |
0 |
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy |
- |
- |
- |
- |
3 637 |
3 637 |
Pozostałe zmiany |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Inne całkowite dochody |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Saldo na dzień 31.12.2019 |
619 |
52 990 |
-6 273 |
0 |
3 637 |
50 973 |
1.6.
sprawozdanie Z PRZEPŁYWÓW pieniężnych (METODA POŚREDNIA)
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |
||
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |
13 449 |
4 705 |
Korekty: |
798 |
505 |
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych |
264 |
275 |
(Zysk) strata na sprzedaży ,likwidacji rzeczowych aktywów trwałych |
-174 |
- |
Odsetki, prowizje zapłacone |
722 |
233 |
Inne korekty |
-15 |
-4 |
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym |
14 247 |
5 210 |
Zmiana stanu zapasów |
- |
-331 |
Zmiana stanu należności |
2 911 |
-7 395 |
Zmiana stanu należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych |
- |
891 |
Zmiana stanu zobowiązań |
-2 763 |
5 716 |
Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek |
-204 |
752 |
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną) |
-2 710 |
-12 591 |
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej |
11 481 |
-7 748 |
Zapłacony podatek dochodowy |
- |
- |
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej |
11 481 |
-7 748 |
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |
||
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych |
-220 |
-24 |
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych |
268 |
- |
Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki |
-30 |
- |
Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek |
6 |
- |
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej |
24 |
-24 |
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |
||
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych |
- |
7 574 |
Wydatki na nabycie akcji własnych |
- |
-6 273 |
Spłaty obligacji |
- |
-2 630 |
Spłaty odsetek od obligacji |
-475 |
-106 |
Spłaty kredytów i pożyczek |
- |
-482 |
Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek |
-41 |
-74 |
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu |
-438 |
-232 |
Odsetki zapłacone od leasingu |
-188 |
-39 |
Dywidendy wypłacone |
-3 072 |
-619 |
Odsetki, prowizje zapłacone |
19 |
85 |
Środki pieniężne netto z działalności finansowej |
-4 195 |
-2 796 |
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów |
7 310 |
-10 568 |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu |
20 562 |
31 129 |
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych |
- |
- |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu |
27 872 |
20 562 |
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 27 872 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.
Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 20 562 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.
2.
dodatkowe informacje i objasnienie do sprawozdania finansowego za okres od
1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku
2.1.
INFORMACJE O SPÓŁCE
ED invest S.A. ( dalej zwana Spółką ) powstała z przekształcenia spółki ED invest Sp. z o.o. - akt notarialny z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. A
Nr 10048/2008.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 0000321820.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.
Akcje ED invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Siedziba Spółki mieści się przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218 w Warszawie (03-982).
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
2.2.
SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego skład Zarządu Spółki był następujący:
Zofia Egierska - Prezes Zarządu,
Jerzy Krzysztof Dyrcz - Wiceprezes Zarządu,
Jolanta Szewczyk - Członek Zarządu,
W trakcie roku obrotowego 2020 nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu.
Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2020 był następujący:
- Bohdan Brym
- Przewodniczący Rady,
- Mieczysław Kosy- Wiceprzewodniczący Rady,
- Andrzej Król
- Członek Rady, Sekretarz,
- Krzysztof Mikołajczyk- Członek Rady,
- Robert Fijołek
- Członek Rady.
Z dniem 31 stycznia 2020 roku wpłynęło do Spółki oświadczenie Pana Bartłomieja Bieleninnika
w sprawie rezygnacji z funkcji członka Rady Nadzorczej z dniem 31 stycznia 2020 roku bez wskazania przyczyny rezygnacji. Kadencja pozostałych członków Rady Nadzorczej upłynęła z dniem 23 kwietnia 2020 roku.
W okresie 2020 roku zaszły poniższe zmiany w składzie Rady Nadzorczej.
Uchwałą Nr 17 do Nr 21 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 23 kwietnia 2020 roku powołało na nową dwuletnią kadencję nowy skład członków Rady Nadzorczej.
Uchwałami Nr 11 do Nr 16 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 23 kwietnia 2020 roku udzieliło absolutorium dotychczasowej Radzie Nadzorczej, której okres kadencji upłynął.
2.3.
CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki EDinvest S.A. jest wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z).
Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41),
roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej (PKD 42,9),
rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43,1),
wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych (PKD 43,2),
wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),
pozostałe specjalistyczne roboty budowlane (PKD 43,9),
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),
działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),
pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70,22,Z),
działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71,1).
Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w Warszawie.
Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
2.4.
Grupa kapitałowa
Spółka nie jest jednostką dominującą i znaczącym inwestorem oraz nie należy do żadnej grupy kapitałowej.
2.5.
ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 24 marca 2020 roku.
2.6.
INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ
2.6.1.
PODSTAWA SPORZĄDZENIA i oświadczenie o zgodności
Sprawozdanie finansowe za 2020 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2020 roku.
Sprawozdanie finansowe za 2020 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu historycznego z uwzględnieniem pozycji dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych
w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego zgodnie z określoną poniżej polityką rachunkowości.
Sprawozdanie finansowe za 2020 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność danych przedstawionych dla analogicznych okresów roku poprzedniego z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych.
Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.
2.6.2.
WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ
Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach złotych.
2.6.3.
ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności. Wpływ pandemii Covid na działalność Spółki oraz analizę ryzyk z tym związanych opisano w punkcie 4.36 sprawozdania.
2.6.4.SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI
Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę ED Invest S.A podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży budowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie kwiecień - listopad, a ze względu na organizowane targi mieszkaniowe zwiększona sprzedaż mieszkań obserwowana jest w okresie od lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Zainteresowanie sprzedażą nieznacznie słabnie w okresie urlopowym, tj. w czerwcu, lipcu i sierpniu.
2.7.
ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
Zmiany standardów lub interpretacji
Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje KIMSF, które Spółka zastosowała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2020 roku. Ich zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie finansowe.
Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2020 roku
Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Zmiana dotyczy definicji przedsięwzięcia i obejmuje przede wszystkim następujące kwestie:
precyzuje, że przejęty zespół aktywów i działań, aby być traktowanym jako przedsięwzięcie, musi obejmować również wkład i istotne procesy, które wspólnie w istotny sposób uczestniczyć będą w wypracowaniu zwrotu,
zawęża definicję zwrotu, a tym samym również przedsięwzięcia, skupiając się na dobrach i usługach dostarczanych odbiorcom, usuwając z definicji odniesienie do zwrotu w formie obniżenia kosztów,
dodaje wytyczne i przykłady ilustrujące w celu ułatwienia dokonywania oceny, czy w ramach połączenia został przejęty istotny proces,
pomija dokonywanie oceny, czy istnieje możliwość zastąpienia brakujących wkładu lub procesu i kontynuowania operowania przedsięwzięciem w celu uzyskiwania zwrotu oraz
dodaje opcjonalną możliwość przeprowadzenia uproszczonej oceny, mającej na celu wykluczenie, że przejęty zestaw działań i aktywów jest przedsięwzięciem.
Zmiana obowiązuje dla połączeń przedsięwzięć dla których dzień przejęcia przypada w ciągu pierwszego rocznego okresu sprawozdawczego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 roku lub później oraz dla transakcji nabycia aktywów, które wystąpiły w tym okresie sprawozdawczym lub później. W związku z tym zmiana nie wpłynęła na dane wykazywane w dotychczasowych sprawozdaniach finansowych Spółki.
W 2020 roku Spółka nie dokonywała transakcji objętych zakresem MSSF 3, stąd zmiana nie miała wpływu również na dane za rok bieżący.
Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” i MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”
Zmiana polega na wprowadzeniu nowej definicji pojęcia „istotny” (w odniesieniu do pominięcia lub zniekształcenia w sprawozdaniu finansowym). Dotychczasowa definicja zawarta w MSR 1 i MSR 8 różniła się od zawartej w Założeniach Koncepcyjnych Sprawozdawczości Finansowej, co mogło powodować trudności w dokonywaniu osądów przez jednostki sporządzające sprawozdania finansowe. Zmiana spowoduje ujednolicenie definicji we wszystkich obowiązujących MSR i MSSF.
Zmiany nie wpłynęły na sprawozdania finansowe Spółki, ponieważ dotychczas dokonywane osądy w zakresie istotności były zbieżne z tymi, jakie byłyby dokonywane przy zastosowaniu nowej definicji.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później.
Zmiany odniesień do Założeń koncepcyjnych w MSSF
Rada przygotowała nową wersję założeń koncepcyjnych sprawozdawczości finansowej. Dla spójności zostały zatem odpowiednio dostosowane referencje do założeń koncepcyjnych zamieszczone w poszczególnych standardach.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później i nie wpłynęły na sprawozdania finansowe Spółki.
Zmiany do MSSF 9, MSR 39 i MSSF 7
Rada MSR wprowadziła zmiany do zasad rachunkowości zabezpieczeń w związku z planowaną reformą referencyjnych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR itd.). Stopy te są często pozycją zabezpieczaną, na przykład w przypadku zabezpieczenia instrumentem IRS. Planowane zastąpienie dotychczasowych stóp nowymi stopami referencyjnymi budziło wątpliwości, co do tego, czy planowana transakcja jest nadal wysoce prawdopodobna, czy nadal oczekuje się przyszłych zabezpieczanych przepływów lub czy istnieje powiązanie ekonomiczne między pozycją zabezpieczaną i zabezpieczającą. Zmiana do standardów określiła, że należy w szacunkach przyjąć, że zmiana stóp referencyjnych miałaby nie nastąpić i dlatego nie będzie ona miała wpływu na spełnienie wymogów rachunkowości zabezpieczeń.
W związku z tym, że Spółka nie stosuje instrumentów pochodnych opartych na stopach procentowych, zmiana nie ma wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później.
Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone przez Unię Europejską, wykazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji, które nie weszły w życie.
Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie
W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania standardu lub interpretacji.
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku i ich wpływ na sprawozdanie Spółki
Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2020 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
Nowy MSSF 17 „Insurance Contracts”
Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4.
Spółka szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie prowadzi działalności ubezpieczeniowej.
Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach:
doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,
intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod uwagę.
W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:
MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji;
MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania;
MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne;
MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych.
Spółka nie zakończyła analizy ich wpływu na sprawozdanie finansowe.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”
Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż.
Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”
Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ już stosuje taką politykę.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
Zmiana MSSF 16 „Leasing”
W związku z pandemią COVID-19 Rada MSR wprowadziła uproszczenie zezwalające na nieocenianie, czy zmienione przyszłe przepływy wynikające z ulg otrzymanych od leasingodawców, spełniających warunki określone w standardzie, są „zmianą leasingu” w myśl MSSF 16. W związku z tym, że Spółka nie otrzymała ulgi od leasingodawców nie będzie stosować uproszczenia, zatem zmiana nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 czerwca 2020 roku (z możliwością wcześniejszego stosowania).
Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16
W związku z planowaną reformą referencyjnych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR itd.) Rada MSR wprowadziła kolejne zmiany do zasad rachunkowości instrumentów finansowych:
w przypadku wyceny w zamortyzowanym koszcie zmiany szacowanych przepływów wynikające bezpośrednio z reformy IBOR będą traktowane tak, jak zmiana zmiennej stopy procentowej, a więc bez ujęcia wyniku,
nie będzie konieczności zakończenia powiązania zabezpieczającego, jeżeli jedyną zmianą są skutki reformy IBOR, a pozostałe kryteria stosowania rachunkowości zabezpieczeń są spełnione; zmiana reguluje, jak należy uwzględnić alternatywną stopę w powiązaniu zabezpieczającym, jednostka będzie zobligowana ujawnić informacje o ryzykach wynikających z reformy oraz o tym, jak zarządza przejściem na alternatywne stopy referencyjne.
Grupa nie zakończyła jeszcze szacowania wpływu zmiany na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później.
Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.
2.8.
ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się
31 grudnia. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności. Pominięcia lub zniekształcenia pozycji są istotne, jeżeli mogą, pojedynczo lub razem, wpłynąć na decyzje gospodarcze podejmowane przez użytkowników na podstawie sprawozdania finansowego. Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących okoliczności. Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych czynników.
Rozstrzyganie o tym, czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia cech tychże użytkowników.
Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego sprawozdania w sposób następujący:
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie, a także o odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od momentu zmiany szacunku.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na utratę wartości nie rzadziej niż raz do roku.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają utratę wartości środków trwałych - na skutek używania lub upływu czasu - zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich drogą systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres użytkowania.
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do użytkowania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.
Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:
Budynki i budowle
10-25 lat
Maszyny i urządzenia
2-10 lat
Środki transportu
2-10 lat
Komputery
1,5-6 lat
Pozostałe
2-10 lat
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych
o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów finansowych jest uzależniona od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych.
Zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następujących grup:
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,
- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):
składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu, są one prezentowane w niżej wymienionych pozycjach bilansu:
- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,
- pożyczki udzielone,
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
- należności w aktywach trwałych
Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami MSSF 9 na moment ujęcia aktywa finansowego w księgach
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9 Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy indywidualnej (odpis na przeterminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w związku z oczekiwaną stratą. Oszacowanie ściągalności należności Spółka ustala na podstawie przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy grupy pozycji, które można pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w przeszłości.
W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:
- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych – głównych odbiorców Spółki, które
w rzeczywistości stanowią należności od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,
- należności handlowe od odbiorców pozostałych,
- należności z tytułu kaucji.
Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje odpis aktualizujący nie z uwagi na ich przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym przez MSSF 9. Utworzony na tej podstawie odpis aktualizujący na dzień 31 grudnia 2020 roku wyniósł 262 tys. PLN. Z kolei należności od pozostałych odbiorców na dzień 31 grudnia 2020 roku wyniosły
2 572 tys. PLN, z czego 2 383 tys. PLN było objęte odpisem aktualizującym ze względu na przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.
Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i innymi tytułami zasądzonymi prawomocnym wyrokiem sądu gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg zamortyzowanego kosztu.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco od wartości wg zamortyzowanego kosztu.
Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe) krajowe i zagraniczne, tak w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej, czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe, jeżeli są one płatne w ciągu trzech miesięcy od daty ich wystawienia.
Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI, tj. reprezentują jedynie kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu ściągnięcia), w związku z tym są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu kredytowym), w związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym Spółka nie ujmuje odpisów aktualizujących ich wartość.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
długoterminowe/ krótkoterminowe kredyty i pożyczki,
długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe,
długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,
zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.
Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała na dzień 31 grudnia 2020 roku zobowiązań finansowych, które powinny być wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2020 roku nie miały miejsca żadne renegocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.
Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże zobowiązania z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powiększonej o ewentualne, wymagalne na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not).
Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów leasingu i ich wycena została opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe są kwalifikowane jako zobowiązania poza MSSF 9.
Zapasy
Zapasy wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen sprzedaży netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania) rzeczowych składników aktywów obrotowych stosuje się metody:
Towary – grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe towary metodą FIFO.
Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według udziału w koszcie wytworzenia nieruchomości.
Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Rozliczenia międzyokresowe aktywne
Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki wskazuje dokument źródłowy.
Kapitał własny
Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki.
Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w wysokości zgodnej ze Statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji .
W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w poprzednich okresach sprawozdawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat obrotowych.
Rezerwy na zobowiązania
Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których termin wymagalności lub kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa przyszłe zobowiązania, których kwotę można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospodarczych
w toku.
Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji, odszkodowania, inne zobowiązania.
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.
Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rozliczenia międzyokresowe pasywne
Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego pomimo, iż ich pokrycie nastąpi w przyszłym okresie sprawozdawczym.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
identyfikacja umowy z klientem,
identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
określenie ceny transakcyjnej,
przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych w nich, przyrzeczonych na rzecz klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment przeniesienia kontroli nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych Spółki (działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:
Segment działalności budowlanej
Umowy o usługę budowlaną
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:
strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;
Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;
Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;
umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz
jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało
w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych na gruntach stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są
w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące przekazywanych dóbr lub usług oraz warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizowanej
w kilku etapach.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.
W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz
obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określonych w umowie.
W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do wykonania świadczenia, Spółka rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wykonania świadczenia, jakim jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych odrębnych elementów, które należałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Ustalenie ceny transakcyjnej.
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie
z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę wynagrodzenia, do którego będzie uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. EDinvest S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi.
Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego wyłącznie w takim zakresie, w jakim istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowanych przychodów w miarę, jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego.
Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana do poszczególnych etapów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.
Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna jest uwarunkowana negocjacjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku
z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna od przyrzeczonej w umowie przez klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do wynagrodzenia umownego wskazuje się na brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość planowanych przychodów z realizacji danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych.
Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi ona odpowiedzialność z tyt. rękojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała ją od swoich dostawców. W związku z tym, że tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentualnych wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za możliwe do wydzielenia zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili przeniesienia na klienta kontroli nad usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią Mieszkaniową przez określony przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą stopnia zaawansowania prac.
W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność Spółdzielni, to kontroluje ona te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową, w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona prawo do zapłaty za prace wykonane do danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie działalności budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania przychodów przez określony przedział czasu.
Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę powinna w danym okresie ująć. Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym gruncie – łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Stopień zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez porównanie fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, stosowną do rodzaju realizowanych robót budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w zależności od projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu określającego koszty realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione
w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu umowy dla potrzeb ustalenia stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru przedstawia się je w zapasach, rozliczeniach międzyokresowych czynnych lub aktywach z tytułu umów budowlanych.
Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane przez Spółkę na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i przychodów, a następnie na każdy moment mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.
Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:
a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz
b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.
Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie ujmuje się jako koszty, np. umowy, których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się rozprawy sądowej.
EDinvest S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na podstawie umów zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na gruncie będącym własnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z realizacji umów ze Spółdzielniami wyniosły 99,99% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2020 roku i powstały z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych .
Segment działalności deweloperskiej
W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań stanowiących jej zapasy wyrobów gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są
w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa ostateczna w formie aktu notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki.
Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim związanymi w terminie i na warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania do świadczenia, jakim jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a Spółka spełnia zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany jest przychód ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem zawarcia aktu notarialnego nie stanowi jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.
W 2020 roku Spółka nie prowadziła istotnej działalności w zakresie działalności deweloperskiej.
Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się w pozycji rozliczenia międzyokresowe.
Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu zasady ostrożności.
Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku dochodowego, wymagającej w przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie podstawy obliczenia podatku dochodowego w przyszłości.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie na dzień bilansowy.
Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe, aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się
z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą miały zastosowanie do dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice przejściowe odwrócą się.
Leasing
Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy składnik aktywów) na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:
czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Spółce,
czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania.
W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.
Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania prawa do użytkowania. Jeśli występują ku temu przesłanki, prawa do użytkowania poddaje się testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36.
Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy.
Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.
Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu leasingu.
Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.
Sprawozdanie z wyniku
Rachunek zysków i strat Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.
Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach zostały zaprezentowane poniżej.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Zarząd ocenił, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.
Okres leasingu
Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
nieodwołalny okres leasingu,
okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji,
okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca nie skorzysta z tej opcji.
Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:
warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy,
warunki wykonania opcji.
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych.
Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat podatkowych. Szacunki te oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych inwestycji.
Rezerwy na świadczenia pracownicze
Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przez Spółkę. Na poziom rezerw wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Spadek stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzrostu wynagrodzeń wpłynąłby na wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2020 roku, jednakże z uwagi, iż poziom rezerw na świadczenia pracownicze nie jest wysoki, nie wpłynęłoby to w sposób istotny na sprawozdanie finansowe.
Przychody ze sprzedaży
Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz odpowiedniego przypisania ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie czasu po zakończeniu usługi. Szczegółowe informacje zostały opisane w punkt „przychody ze sprzedaży. ”
Odpisy aktualizujące zapasy
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje indywidualnej oceny ceny możliwej do uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego.
Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów został przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.
Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów
Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy dzień bilansowy. Określając poziom odzyski walności należności z tytułu dostaw i usług uwzględniane są zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu kupieckiego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności handlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie instrumentów finansowych.
Niepewność szacunków
Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki Zarządu
Pozycja sprawozdania finansowego |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną |
38 834 |
36 060 |
Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną |
110 |
46 |
Odpisy aktualizujące zapasy |
- |
- |
Odpisy aktualizujące należności |
2 961 |
3 056 |
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres |
91 481 |
42 835 |
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres |
70 393 |
30 849 |
Amortyzacja za okres |
264 |
275 |
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego |
7 260 |
3 576 |
Aktywo z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku |
3 056 |
1 956 |
Aktywa z tytułu podatku odroczonego |
1 546 |
934 |
Rezerwy |
729 |
969 |
2.9.
PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.
„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje odrębnie. „Sprawozdanie z wyniku” sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze dotyczące okresu poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu finansowym za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu do informacji opisowych, jeżeli są przydatne dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres bieżący.
2.10.
SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy w obszarze dwóch głównych segmentów operacyjnych: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze sprzedaży produktów dotyczą przychodów z działalności deweloperskiej.
2.11.
POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.
2.12.
TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach obcych.
2.13.
KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, są aktywowane jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia.
Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do zamierzonego (zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogramowanie (wartości niematerialne).
W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, określa się kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego zainwestowania tych pożyczonych środków.
Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prace związane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prowadzenie działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są kosztami związanymi z utrzymywaniem częściowo przygotowanych aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego w okresie, w którym prowadzone są istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu przygotowania aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.
Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone.
Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy fizyczna budowa została zakończona, mimo iż rutynowe prace administracyjne mogą trwać nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami są niewielkie modyfikacje, takie jak na przykład mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika, oznacza to, iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone.
Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z zakończonych części można wykorzystywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały zakończone.
3.
KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
W roku 2020 nie dokonywano korekt błędów.
4.
NOTY OBJAŚNIAJĄCE
4.1.
zysk na akcję
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została zaprezentowana poniżej.
ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Działalność kontynuowana |
||
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |
10 377 |
3 637 |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w szt.) |
9 909 350 |
11 581 214 |
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w szt.) |
9 909 350 |
11 581 214 |
Podstawowy zysk (strata) na akcję z działalności kontynuowanej (PLN) |
1,05 |
0,31 |
Rozwodniony zysk (strata) na akcję z działalności kontynuowanej (PLN) |
1,05 |
0,31 |
Działalność kontynuowana i zaniechana |
||
Zysk (strata) netto |
10 377 |
3 637 |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w szt.) |
9 909 350 |
11 581 214 |
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w szt.) |
9 909 350 |
11 581 214 |
Podstawowy zysk (strata) na akcję z działalności ogółem (PLN) |
1,05 |
0,31 |
Rozwodniony zysk (strata) na akcję z działalności ogółem (PLN) |
1,05 |
0,31 |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku danego okresu skorygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji. Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez jaką określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.
Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje w liczniku kwotę zysku (straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt rozwadniający wpływający na kwotę zysku (straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.
4.2.
SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka ma wydzielone dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów oraz działalności deweloperskiej. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju. W roku 2020 Spółka nie zrealizowała przychodów ze sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej. Spółka również nie podejmowała w ramach tego segmentu żadnych nowych projektów.
SEGMENTY OPERACYJNE - DANE ZA OKRES OD 01.01. DO 31.12.2020 ROKU
Wyszczególnienie |
Segmenty |
||
Działalność budowlana |
Działalność deweloperska |
Razem |
|
Przychody ogółem |
91 481 |
0 |
91 481 |
Sprzedaż na zewnątrz |
91 481 |
- |
91 481 |
Sprzedaż między segmentami |
- |
- |
0 |
Koszty ogółem |
70 393 |
- |
70 393 |
Wynik segmentu |
21 088 |
0 |
21 088 |
Nieprzypisane do segmentów |
|||
Koszty ogólnego zarządu, sprzedaży |
|
7 218 |
|
Pozostałe przychody operacyjne |
434 |
||
Pozostałe koszty operacyjne |
229 |
||
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |
14 074 |
||
Przychody finansowe |
135 |
||
Koszty finansowe |
760 |
||
Zyski (straty) z inwestycji |
- |
||
Zysk (strata) brutto |
13 449 |
Główni odbiorcy Spółki w 2020 roku
Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż
mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2020 roku wyniosły 99,99% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 32,54%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 67,45%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Spółki w 2020 roku
Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2020 roku kształtował się powyżej 10% są:
Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe REDOX Sp. z o.o. - „Wilga Umińskiego” etap III
(ul. Umińskiego/Znanieckiego budynek C) – udział w kosztach 20,14%,
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedle mieszkaniowe, wielorodzinnego zespołu mieszkaniowo-usługowy z garażami – „Osiedle Orlik”
ul. Rogalskiego oraz wykonanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu Osiedle Orlik Jantar bud. E ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego – udział w kosztach 55,32%,
SEGMENTY OPERACYJNE - DANE ZA OKRES OD 01.01. DO 31.12.2019 ROKU
Wyszczególnienie |
Segmenty |
||
Działalność budowlana |
Działalność deweloperska |
Razem |
|
Przychody ogółem |
42 835 |
818 |
43 653 |
Sprzedaż na zewnątrz |
42 835 |
818 |
43 653 |
Sprzedaż między segmentami |
- |
- |
0 |
Koszty ogółem |
30 849 |
815 |
31 663 |
Wynik segmentu |
11 987 |
3 |
11 989 |
Nieprzypisane do segmentów |
|||
Koszty ogólnego zarządu, sprzedaży |
|
6 844 |
|
Pozostałe przychody operacyjne |
441 |
||
Pozostałe koszty operacyjne |
359 |
||
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |
5 227 |
||
Przychody finansowe |
105 |
||
Koszty finansowe |
626 |
||
Zyski (straty) z inwestycji |
- |
||
Zysk (strata) brutto |
4 705 |
Główni odbiorcy Spółki w 2019 roku
Finalnymi odbiorcami, zarówno w zakresie domów jednorodzinnych, jak i mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Domy jednorodzinne i część mieszkań sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego, natomiast większość mieszkań sprzedawanych jest na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi wyniosły 94,23%
( w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 22,14%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 72,09%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Spółki w 2019 roku
Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2019 roku kształtował się powyżej 10% są:
Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe REDOX Sp. z o.o. – Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedla mieszkaniowego Iskra VI budynek E oraz osiedla mieszkaniowego, wielorodzinna zabudowa mieszkaniowo-usługowa - „Wilga Umińskiego” etap III
( ul. Umińskiego/Znanieckiego budynek C) – udział w kosztach 25,69%,
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedle mieszkaniowe, wielorodzinnego zespołu mieszkaniowo-usługowy z garażami – „Osiedle Orlik”
ul. Rogalskiego – udział w kosztach 54,68%,
Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie - udostępniająca teren pod budowę osiedli j.w. -– udział w kosztach 13,54%.
4.3.
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
W 2020 roku Spółka nie nabyła wartości niematerialnych i prawnych, a koszty amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w księgach wyniosły 0 tys. PLN.
Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2020 wartości niematerialne Spółki nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań.
Wyszczególnienie |
Znaki towarowe |
Patenty i licencje |
Oprogramowanie komputerowe |
Koszty prac rozwojowych |
Pozostałe wartości niematerialne |
Zaliczki na wartości niematerialne |
Razem |
Stan na dzień 31.12.2020 roku |
|
|
|
|
|
|
|
Wartość bilansowa brutto |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-) |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Stan na dzień 31.12.2019 roku |
|
|
|
|
|
|
|
Wartość bilansowa brutto |
- |
- |
16 |
- |
- |
- |
16 |
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-) |
- |
- |
-16 |
- |
- |
- |
-16 |
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2019 roku |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
4.4.
WARTOŚĆ FIRMY
Pozycja nie występuje.
4.5.
rzeczowe aktywa
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
|
|
|||
Grunty |
- |
- |
|
Budynki i budowle |
1 |
2 |
|
Maszyny i urządzenia |
- |
1 |
|
Środki transportu |
171 |
2 |
|
Pozostałe środki trwałe |
8 |
17 |
|
Wartość bilansowa netto |
180 |
22 |
|
Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania |
- |
- |
|
Zaliczki na środki trwałe |
- |
- |
|
Rzeczowe aktywa trwałe ogółem |
180 |
22 |
|
Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:
Wyszczególnienie |
Budynki i budowle |
Maszyny i urządzenia |
Środki transportu |
Pozostałe środki trwałe |
Razem |
Za okres 01.01 do 31.12.2020 roku |
|
|
|
|
|
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2020 roku |
2 |
1 |
2 |
17 |
22 |
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia |
- |
16 |
183 |
21 |
220 |
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-) |
- |
- |
- |
- |
- |
Amortyzacja (-) |
-1 |
-17 |
-14 |
-29 |
-61 |
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku |
1 |
0 |
171 |
9 |
180 |
Wyszczególnienie |
Budynki i budowle |
Maszyny i urządzenia |
Środki transportu |
Pozostałe środki trwałe |
Razem |
Za okres 01.01 do 31.12.2019 roku |
|
|
|
|
|
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2019 roku |
3 |
2 |
387 |
4 |
396 |
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia |
- |
6 |
- |
18 |
24 |
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-) |
- |
- |
- |
- |
0 |
Amortyzacja (-) |
-1 |
-7 |
-217 |
-5 |
-230 |
Reklasyfikacja jako aktywa z tyt. prawa do użytkowania |
- |
- |
-168 |
- |
-168 |
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2019 roku |
2 |
1 |
2 |
17 |
22 |
Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków trwałych pozabilansowych.
Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych. W 2020 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym jako koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.
Spółka posiada środki trwałe o wartości 204 tys. PLN, które na dzień bilansowy były w całości umorzone, a nadal są użytkowane przez Spółkę.
W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości godziwej.
4.6.
aktywa z tytułu prawa do uŻytkowania składnika majątku
WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA
Wyszczególnienie |
Budynki i budowle |
Maszyny i urządzenia |
Środki transportu |
Pozostałe środki trwałe |
Razem |
|
|
||||||
|
||||||
Stan na dzień 31.12.2020 roku |
|
|
|
|
|
|
Wartość bilansowa brutto na początek okresu |
1 834 |
- |
740 |
- |
3 205 |
|
Zwiększenia w okresie |
1 145 |
- |
226 |
- |
1 371 |
|
Zmniejszenia w okresie |
- |
- |
-740 |
- |
-740 |
|
Wartość brutto na koniec okresu |
2 979 |
- |
226 |
- |
3 205 |
|
Umorzenie na początek okresu |
-46 |
- |
-572 |
- |
-618 |
|
Amortyzacja |
-65 |
- |
-138 |
- |
-203 |
|
Zmniejszenie umorzenia w okresie |
- |
- |
672 |
- |
572 |
|
Umorzenie na koniec okresu |
-111 |
- |
-38 |
- - |
-149 |
|
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku |
2 868 |
0 |
188 |
0 |
3 056 |
|
Stan na dzień 31.12.2019 roku |
|
|
|
|
|
|
Wartość bilansowa brutto |
1 834 |
- |
740 |
- |
2 573 |
|
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące |
-46 |
- |
-572 |
- |
-618 |
|
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2019 roku |
1 788 |
0 |
168 |
0 |
1 956 |
|
Spółka korzystała w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym ze środków transportu na podstawie umów leasingu zawartych w okresach wcześniejszych oraz jednej nowej umowy zawartej w roku 2020.
W dniu 29 lipca 2020 roku Spółka zawarła Umowę nr L350408 na kwotę netto 198 tys. PLN z tytułu leasingu samochodu osobowego marki Mercedes-Benz GLE 300 d 4MATIC z okresem finansowania 24 miesiące.
Z dniem 24 września 2020 roku została przedterminowo zakończona w trybie porozumienia stron Umowa leasingu nr L245088. Wartość końcowa rozliczająca umowę została ustalona przez finansującego na kwotę netto 170 tys. PLN.
Z dniem 01 kwietnia 2020 roku zakończyła się Umowa leasingu nr L245437. Wartość końcowa rozliczająca umowę została ustalona przez finansującego na kwotę netto 79 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała:
- aktywo z tytułu prawa do użytkowania składników majątku na podstawie trzech umów najmu lokali użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 205, 214 i 218 zawartych na czas nieokreślony, które zgodnie z MSSF 16 Umowy od 1 stycznia 2019 roku zostały zaklasyfikowane do umów leasingowych. Z uwagi na czas nieokreślony korzystania z lokali Spółka przyjęła prawdopodobny okres użytkowania aktywa na 40 lat.
- samochód osobowy w leasingu na podstawie zawartej umowy:
Nr 350408 z dnia 29 lipca 2020 roku:
- Leasingodawca - Mercedes Benz Leasing Polska Sp. z o.o.,
- okres leasingu – 24 miesiące,
- przedmiot leasingu – samochód osobowy Mercedes Benz GLE 300 d 4MATIC
Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka posiadała:
- aktywo z tytułu prawa do użytkowania składników majątku na podstawie dwu umów najmu lokali użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 214 i 218 zawarte na czas nieokreślony, które zgodnie z MSSF 16 Umowy od 1 stycznia 2019 roku zostały zaklasyfikowane do umów leasingowych.
- 2 samochody w leasingu na podstawie zawartych umów:
Nr 245437 z dnia 9 marca 2017 roku
- Leasingodawca – Mercedes Benz Leasing Polska Sp. z o. o.
- okres leasingu - 36 miesięcy, w 1 kwartale 2020 roku zgodnie z warunkami Umowy
leasingu Spółka dokona wykupu przedmiotu leasingu,
- przedmiot leasingu - samochód osobowy Mercedes-Benz -GL
Nr 245088 z dnia 9 marca 2017 roku
- Leasingodawca – Mercedes Benz Leasing Polska Sp. z o. o.
- okres leasingu - 48 miesięcy
- przedmiot leasingu - samochód osobowy Mercedes-Benz -GL
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
wartość bieżąca opłat minimalnych |
wartość bieżąca opłat minimalnych |
|
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu |
||
Płatne w okresie do 1 roku |
104 |
197 |
Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat |
265 |
319 |
Płatne powyżej 5 lat |
2 753 |
1 659 |
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu ogółem |
3 122 |
2 174 |
Koszty finansowe |
-35 |
-24 |
Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu umów leasingu |
3 087 |
2 150 |
Ogółem w roku 2020 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 626 tys. PLN w tym z tytułu odsetek 188 tys. PLN.
4.7.
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości inwestycyjnych.
4.8.
INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH
Nie dotyczy. Spółka nie posiadała i nie posiada inwestycji w jednostkach zależnych.
4.9.
AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Katergorie aktywów oraz zobowiązań
Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku, a także według stanu na 31 grudnia 2019 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (AWGW-W),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – obowiązkowo wyceniane w ten sposób zgodnie z MSSF 9 (AWGW-O),
instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (IKWGP),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (AFWGP),
instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
AKTYWA FINANSOWE
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Kategoria instrumentów finansowych 2020 |
Kategoria instrumentów finansowych 2019 |
|
|
|||||
Aktywa finansowe |
31 672 |
27 874 |
|
|
|
Należności z tytułu dostaw |
3 767 |
7 196 |
AZK |
AZK |
|
Pozostałe należności |
7 |
115 |
AZK |
AZK |
|
Pożyczki |
25 |
- |
AZK |
AZK |
|
środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
27 872 |
20 563 |
AZK |
AZK |
|
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek. W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części krótkoterminowej Spółka również odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzielone.
W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności ujmowane są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja należności w podziale na finansowe i niefinansowe znajduje się w nocie 4.12.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie należności handlowe, a także środki pieniężne i ich ekwiwalenty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie.
Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie zostały ujęte w wyniku i zaprezentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii „Straty z tytułu oczekiwanych strat kredytowych.
Na dzień bilansowy 2020 roku Spółka posiadała należności 25 tys. PLN z tytułu udzielonej pożyczki krótkoterminowej zgodnie z umową z dnia 13 listopada 2020 roku. na kwotę 30 tys. PLN, okres spłaty: 9 rat, oprocentowanie stałe 4 p.p. w stosunku rocznym, zabezpieczenie: weksel własny „in blanco” wraz z deklaracją wekslową. W roku 2019 Spółka nie udzielała pożyczek.
Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2019 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:
zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),
umowy gwarancji finansowych (UGF),
warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),
instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie zgodnie z MSSF 9. Jedynie zobowiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako zobowiązania poza zakresem MSSF 9.
.
Zarówno na dzień 31 grudnia 2020 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2019 roku nie występują inne zobowiązania finansowe.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Wyszczególnienie |
Zobowiązania krótkoterminowe |
Zobowiązania długoterminowe |
||
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
|
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK): |
||||
Kredyty |
- |
- |
- |
- |
Dłużne papiery wartościowe, w tym obligacje |
1 495 |
- |
6 117 |
7 574 |
Sumy zatrzymane - kaucje |
338 |
986 |
972 |
280 |
Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu dostaw) |
6 256 |
9 318 |
- |
- |
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu |
8 090 |
10 304 |
7 089 |
7854 |
zobowiązania poza zakresem MSSF 9 |
|
|
|
|
Zobowiązania z tytułu leasingu i umów dzierżawy z opcją zakupu |
100 |
191 |
2 987 |
1959 |
Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej przez wynik finansowy |
||||
Instrumenty pochodne |
- |
- |
- |
- |
Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej przez wynik finansowy |
0 |
0 |
0 |
0 |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem |
8 190 |
10 495 |
10 077 |
9 813 |
INSTRUMENTY FINANSOWE – PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH
Wyszczególnienie |
Wartość bilansowa |
Wartość godziwa |
||
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
|
AKTYWA FINANSOWE |
31 672 |
27 874 |
31 672 |
27 874 |
Środki pieniężne |
27 872 |
20 563 |
27 872 |
20 563 |
Pożyczki udzielone |
25 |
- |
25 |
- |
Pozostałe należności |
7 |
115 |
7 |
115 |
Należności z tyt. dostaw i usług |
3 767 |
7 196 |
3 767 |
7 196 |
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE |
15 178 |
18 158 |
15 178 |
18 158 |
Kredyty i pożyczki oprocentowane według zmiennej stopy procentowej |
- |
- |
- |
- |
Zobowiązania z tytułu emisji obligacji |
7 612 |
7 574 |
7 612 |
7 574 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług |
6 256 |
9 318 |
6 256 |
9 318 |
Kwoty zatrzymane (kaucje) |
1 310 |
1 266 |
1 310 |
1 266 |
Pozostałe zobowiązania finansowe |
- |
- |
- |
- |
Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest zbliżona do ich wartości godziwej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocentowanie zmienną stopa procentową. Zobowiązania z tyt. obligacji oprocentowane są stałą stopą procentową jednak Spółka dokonując szacunków wartości godziwej w oparciu o zmienną stopę procentową na dzień 31 grudnia 2020 uznała, że wartość bilansowa nie różni się istotnie od wartości godziwej. Spółka nie posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej.
InstrUmenty pochodne
Nie dotyczy.
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie |
Krótkoterminowe |
Długoterminowe |
Zobowiązania (wartość bilansowa) |
|||
do 6 m-cy |
6 do 12 m-cy |
1 do 3 lat |
3 do 5 lat |
powyżej 5 lat |
||
Stan na dzień 31.12.2020 roku |
||||||
Kredyty i pożyczki |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Dłużne papiery wartościowe |
748 |
748 |
6 117 |
- |
- |
7 612 |
Leasing finansowy |
50 |
50 |
185 |
80 |
2 722 |
3 087 |
Kaucje zatrzymane |
15 |
323 |
972 |
- |
- |
0 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe |
6 256 |
- |
- |
- |
- |
0 |
Ekspozycja na ryzyko płynności razem |
7 069 |
1 121 |
7 275 |
80 |
2 722 |
18 266 |
Stan na dzień 31.12.2019 roku |
||||||
Kredyty i pożyczki |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Dłużne papiery wartościowe |
- |
- |
7 574 |
- |
- |
7 574 |
Leasing finansowy |
144 |
48 |
233 |
43,00 |
1 682,00 |
2 150 |
Kaucje zatrzymane |
622 |
364 |
280 |
- |
- |
1 266 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe |
9318 |
- |
- |
- |
- |
9 318 |
Ekspozycja na ryzyko płynności razem |
10 084 |
412 |
8 087 |
43 |
1 682 |
20 309 |
STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
|||
w walucie |
po przeliczeniu |
w walucie |
po przeliczeniu |
||
|
|||||
a) złoty polski (PLN) |
18 267 |
18 267 |
20 309 |
20 309 |
|
Zobowiązania finansowe RAZEM |
18 267 |
18 267 |
20 309 |
20 309 |
|
KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2020 ROKU
Nazwa oraz siedziba jednostki |
Kwota wg umowy |
Termin spłaty |
Oprocento wanie |
Kwota pozostała do spłaty na dzień bilansowy |
|||
część długoter minowa |
cześć krótkoter minowa |
waluta |
|||||
PLN |
Waluta |
PLN |
PLN |
|
|||
BANK OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. WARSZAWA |
2 700 |
PLN |
2021-03-25 |
WIBOR 3M + stała marża banku 2,9 p.p. |
- |
- |
PLN |
Razem |
2 700 |
|
|
|
0 |
0 |
|
KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2019 ROKU
Nazwa oraz siedziba jednostki |
Kwota wg umowy |
Termin spłaty |
Oprocento wanie |
Kwota pozostała do spłaty na dzień bilansowy |
|||
część długotermi nowa |
cześć krótkotermi nowa |
waluta |
|||||
PLN |
Waluta |
PLN |
PLN |
|
|||
BANK OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. WARSZAWA |
2 700 |
PLN |
2020-03-26 |
WIBOR 3M + stała marża banku 2,9 p.p. |
- |
- |
PLN |
Razem |
2 700 |
|
|
|
0 |
0 |
|
Dostępny limit kredytów na dzień bilansowy wynosi 2,7 mln PLN w ramach umowy kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym.
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej 7.574 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku i prezentowała je w kwocie 6.117 tys. PLN jako długoterminowe zobowiązania (uwzględniony efekt dyskonta) oraz w kwocie 1.495 tys. PLN jako krótkoterminowe zobowiązania.
Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej 7.574 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku
i prezentowała je jako długoterminowe zobowiązania (uwzględniony efekt dyskonta).
4.10.
ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
|
|
|||
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego, z tego: |
-2 642 |
-1 574 |
|
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego |
934 |
885 |
|
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego |
3 576 |
2 459 |
|
Zmiany w ciągu roku: |
-3 072 |
-1 068 |
|
(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego |
-3 072 |
-1 068 |
|
Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego |
- |
- |
|
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego, z tego: |
-5 714 |
-2 642 |
|
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego |
1 546 |
934 |
|
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego |
7 260 |
3 576 |
|
Wyszczególnienie |
Stan na 01.01.2020 (wg stawki 19%) |
Uznanie/ |
Zwiększenie/ (Zmniejszenie) kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych |
Stan na 31.12.2020 (wg stawki 19%) |
|
|
|||||
|
|||||
Aktywa z tytułu podatku odroczonego |
|
|
|
|
|
- zobowiązania na wynagrodzenia |
83 |
-83 |
- |
0 |
|
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze |
13 |
-7 |
- |
6 |
|
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy) |
25 |
20 |
- |
45 |
|
- opisy aktualizujące wartość zapasów |
- |
- |
- |
0 |
|
- koszty audytu i inne |
5 |
1 |
- |
6 |
|
- wycena obligacji |
19 |
7 |
- |
26 |
|
- koszty roku 2020 |
54 |
28 |
- |
82 |
|
- strata podatkowa |
730 |
639 |
- |
1 370 |
|
- użytkowanie składnika majątku |
5 |
7 |
- |
12 |
|
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego |
934 |
612 |
0 |
1 546 |
|
Wyszczególnienie |
Stan na 01.01.2019 (wg stawki 19%) |
Uznanie/ |
Zwiększenie/ (Zmniejszenie) kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych |
Stan na 31.12.2019 (wg stawki 19%) |
|
|
|||||
|
|||||
Aktywa z tytułu podatku odroczonego |
|
|
|
|
|
- zobowiązania na wynagrodzenia |
- |
83 |
- |
83 |
|
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze |
10 |
3 |
- |
13 |
|
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy) |
22 |
3 |
- |
25 |
|
- opisy aktualizujące wartość zapasów |
115 |
-115 |
- |
0 |
|
- koszty audytu i inne |
8 |
-5 |
- |
3 |
|
- wycena obligacji |
- |
19 |
- |
19 |
|
- koszty roku 2020 |
- |
54 |
- |
54 |
|
- strata podatkowa |
730 |
- |
- |
730 |
|
- użytkowanie składnika majątku |
- |
5 |
- |
5 |
|
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego |
885 |
49 |
0 |
934 |
|
Wyszczególnienie |
Stan na 01.01.2020 (wg stawki 19%) |
(Uznanie)/ Obciążenie wyniku finansowego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych i straty podatkowej |
(Zwiększenie)/ Zmniejszenie kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych |
Stan na 31.12.2020 (wg stawki 19%) |
|
|
|||||
|
|||||
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego |
|
|
|
|
|
- wycena umów o usługę budowlaną |
3 567 |
3 668 |
- |
7 235 |
|
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji |
9 |
16 |
- |
25 |
|
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego |
3 576 |
3 684 |
0 |
7 260 |
|
Wyszczególnienie |
Stan na 01.01.2019 (wg stawki 19%) |
(Uznanie)/ Obciążenie wyniku finansowego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych i straty podatkowej |
(Zwiększenie)/ Zmniejszenie kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych |
Stan na 31.12.2019 (wg stawki 19%) |
|
|
|||||
|
|||||
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego |
|
|
|
|
|
- wycena umów o usługę budowlaną |
2 419 |
1 148 |
- |
3 567 |
|
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji |
40 |
-31 |
- |
9 |
|
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego |
2 459 |
1 117 |
0 |
3 576 |
|
Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich prezentowanych okresach sprawozdawczych nie wystąpił.
Spółka utworzyła aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości przekraczającej dochód z tytułu odwrócenia dodatnich różnic przejściowych. Kwota tych aktywów na 31 grudnia 2020 wynosi 1 370 tys. PLN i uległa zmianie w stosunku do roku poprzedniego (2019 rok: 730 tys. PLN). Podstawą ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd aktualne budżety oraz strategia działalności. Spółka nie ujęła części aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej z 2020 roku, tj. utworzono aktywo od 50% straty podatkowej poniesionej w 2020 roku w kwocie 561 tys. złotych.
4.11.
ZAPASY
STRUKTURA ZAPASÓW
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Wyroby gotowe |
- |
- |
Towary |
734 |
734 |
Wartość bilansowa netto |
734 |
734 |
Wartość towarów stanowią dwa lokale mieszkalne wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz dwa miejsca postojowe w hali garażowej usytułowane w budynku położnym w Warszawie, dzielnicy Praga Południe przy ul. Jugosławiańskiej 17C.
Na dzień bilansowy zapasy nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY
Spółka w 2020 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2019 saldo odpisów na zapasy wynosiło 0,00 PLN.
4.12.
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie |
na dzień |
na dzień |
31.12.2020 |
31.12.2019 |
|
Należności finansowe |
- |
- |
Należności niefinansowe |
263 |
263 |
Razem należności długoterminowe |
263 |
263 |
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
Wyszczególnienie |
na dzień |
na dzień |
31.12.2020 |
31.12.2019 |
|
Należności finansowe |
3 774 |
7 196 |
Należności z tyt. dostaw i usług |
6 363 |
9 887 |
Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw i usług (-) |
-2 596 |
-2 691 |
Należności z tyt. dostaw i usług (netto) |
3 767 |
7 196 |
Kwoty zatrzymane (kaucje) |
57 |
50 |
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych krótkoterminowych (-) |
-50 |
-50 |
Pozostałe należności finansowe (netto) |
7 |
0 |
Należności niefinansowe |
8 704 |
8 194 |
Należności z tytułu podatku od towarów i usług |
1 057 |
570 |
Inne należności niefinansowe krótkoterminowe |
139 |
2 |
Należności z tytułu podatków, ceł i dotacji |
- |
- |
Przedpłaty i zaliczki |
7 823 |
7 935 |
Odpisy aktualizujące wartość należności (-) |
-315 |
-315 |
Razem należności |
12 479 |
15 390 |
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE (NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
w walucie |
po przeliczeniu |
w walucie |
po przeliczeniu |
|
|
|
|
|
|
a) złoty polski (PLN) |
12 479 |
12 479 |
15 390 |
15 390 |
Razem |
|
12 479 |
|
15 390 |
ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH NALEŻNOŚCI
Wyszczególnienie |
za okres |
za okres |
od 01.01 do 31.12.2020 |
od 01.01 do 31.12.2019 |
|
Stan na początek okresu |
3 056 |
2 807 |
Odpisy aktualizujące ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym |
4 |
249 |
Odpisy aktualizujące odwrócone ujęte jako przychód w okresie sprawozdawczym (-) |
-99 |
- |
Odpisy aktualizujące wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-) |
- |
- |
Stan na koniec okresu |
2 961 |
3 056 |
Odpisy aktualizujące zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.
NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
Bieżące |
Zaległe |
Bieżące |
Zaległe |
|
Należności finansowe krótkoterminowe |
||||
Należności z tyt. dostaw i usług |
4 029 |
2 333 |
7 554 |
2 333 |
Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw i usług (-) |
-262 |
-2 333 |
-358 |
-2 333 |
Pozostałe należności finansowe |
7 |
50 |
- |
50 |
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-) |
- |
-50 |
- |
-50 |
Pozostałe należności finansowe netto |
- |
- |
- |
- |
Należności finansowe razem |
3 774 |
0 |
7 196 |
0 |
4.13.
śRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
|
|
|||
a) w walucie polskiej |
27 872 |
20 563 |
|
- środki pieniężne na rachunkach bankowych |
666 |
226 |
|
- środki pieniężne w kasie |
8 |
199 |
|
- depozyty krótkoterminowe |
27 198 |
20 138 |
|
b) w walutach obcych |
- |
- |
|
c) w walutach obcych (po przeliczeniu na zł) |
- |
- |
|
Razem |
27 872 |
20 563 |
|
Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne, dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Rachunek VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN.
Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
4.14.
KAPITAŁ PODSTAWOWY
KAPITAŁ PODSTAWOWY
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Liczba akcji |
12 386 687 |
12 386 687 |
Wartość nominalna akcji (PLN/akcję) |
0,05 |
0,05 |
Kapitał podstawowy w PLN |
619 334 |
619 334 |
Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.
Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2020 roku przedstawiała się następująco:
Seria / emisja |
Rodzaj uprzywilejowania akcji |
Rodzaj ograniczenia praw do akcji |
Liczba akcji |
Wartość serii/ emisji wg wartości nominalnej |
Sposób pokrycia kapitału |
|
|
||||||
|
||||||
seria A |
brak |
brak |
12 386 687 |
619 334 |
wkłady pieniężne |
|
Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.
STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2020 roku
Akcjonariusz
|
Liczba akcji |
Łączna wartość nominalna (PLN) |
Udział w kapitale zakładowym (%) |
Udział w ogólnej liczbie głosów (%) |
Udział w ogólnej liczbie głosów po uwzględnieniu akcji własnych posiadanych przez Spółkę (%) |
Zofia Egierska |
4 074 921 |
203 746 |
32,90% |
32,90% |
41,12% |
Jerzy Dyrcz |
3 585 650 |
179 283 |
28,95% |
28,95% |
36,18% |
PKO TFI |
646 391 |
32 320 |
5,22% |
5,22% |
6,52% |
EDinvest S.A. |
2 477 337 |
123 867 |
20,00% |
20,00% |
- |
Akcjonariusze drobni * |
1 602 388 |
80 119 |
12,93% |
12,93% |
16,17% |
Razem |
12 386 687 |
619 334 |
100% |
100% |
100% |
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Akcjonariusz |
Liczba akcji |
Łączna wartość nominalna (PLN) |
Udział w kapitale zakładowym (%) |
Udział w ogólnej liczbie głosów po uwzględnieniu akcji własnych posiadanych przez Spółkę (%) |
Zofia Egierska |
4 074 921 |
203 746 |
32,90% |
41,12% |
Jerzy Dyrcz |
3 585 650 |
179 283 |
28,95% |
36,18% |
PKO TFI |
646 391 |
32 320 |
5,22% |
6,52% |
Akcjonariusze drobni |
1 602 388 |
80 119 |
12,93% |
16,17% |
Razem |
9 909 350 |
495 468 |
80% |
100% |
Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 20%. Posiadane przez Spółkę akcje własne nie uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy.
Akcjonariusz |
Liczba akcji |
Łączna wartość nominalna (PLN) |
Udział w kapitale zakładowym (%) |
EDinvest S.A. |
2 477 337 |
123 867 |
20,00% |
Zmiany w strukturze pakietów akcji w okresie objętym sprawozdaniem finansowym
Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji.
Akcjonariusz |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Zmiana stanu |
Zofia Egierska |
4 074 921 |
4 074 921 |
- |
Jerzy Dyrcz |
3 585 650 |
3 585 650 |
- |
PKO TFI |
646 391 |
646 391 |
- |
EDinvest S.A. |
2 477 337 |
2 477 337 |
- |
Akcjonariusze drobni* |
1 602 388 |
1 602 388 |
- |
Razem |
12 386 687 |
12 386 687 |
- |
Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji powyżej 5%. Zmiana dotyczą pakietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.
Zmiany w strukturze pakietów akcji po 31 GRUDNIA 2020 roku
Akcjonariusz |
Stan na dzień publikacji raportu |
na dzień 31.12.2019 |
Zmiana stanu |
Zofia Egierska |
4 074 921 |
4 074 921 |
- |
Jerzy Dyrcz |
3 585 650 |
3 585 650 |
- |
PKO TFI |
646 391 |
646 391 |
- |
EDinvest S.A. |
2 477 337 |
2 477 337 |
- |
Akcjonariusze drobni* |
1 602 388 |
1 602 388 |
- |
Razem |
12 386 687 |
12 386 687 |
- |
*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 09 marca 2021
4.15.
POZOSTAŁE KAPITAŁY
KAPITAŁ ZAPASOWY
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Stan na początek okresu |
52 990 |
50 488 |
Zwiększenia (podział zysku) |
565 |
- |
Zmniejszenia (pokrycie straty z lat ubiegłych) |
- |
- |
Pozostałe zmiany |
- |
2 502 |
Stan na koniec okresu, w tym: |
53 555 |
52 990 |
- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio) |
19 316 |
19 316 |
- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych |
34 239 |
33 674 |
AKCJE WŁASNE
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Stan na początek okresu |
-6 273 |
- |
Zwiększenia |
- |
-6 273 |
Zmniejszenia |
- |
- |
Stan na koniec okresu |
-6 273 |
-6 273 |
POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY)
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Stan na początek okresu |
0 |
1 656 |
Zwiększenia – podział wyniku finansowego |
- |
- |
Zmniejszenia |
- |
-1 656 |
Stan na koniec okresu, w tym: |
0 |
0 |
- kapitał rezerwowy utworzony na wykup akcji własnych |
- |
- |
- kapitał rezerwowy utworzony z zysków zatrzymanych |
- |
- |
W roku 2020 nie było zmian w kapitałach pozostałych. Szczegółowy opis ostatnich zmian w zakresie kapitałów pozostałych został ujęty w sprawozdaniu finansowym za rok 2019.
ZYSKI ZATRZYMANE
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Stan na początek okresu |
3 637 |
1 466 |
Zwiększenia |
10 377 |
3 637 |
Zmniejszenia |
-3 637 |
-1 466 |
Stan na koniec okresu |
10 377 |
3 637 |
Zwiększenie zysków zatrzymanych nastąpiło w wyniku wypracowanego zysku w 2020 roku w wysokości 10 377 tys. PLN, natomiast zmniejszenie w wyniku przeznaczenia zysku za 2019 rok na wypłatę dywidendy w wysokości 3 072 tys. PLN i pozostały zysk w wysokości 565 tys. PLN na kapitał rezerwowy.
4.16.
dywidendy
W 2020 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy zgodnie z Uchwałą Nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 23 kwietnia 2020 roku w sprawie podziału zysku netto za rok 2019, który wyniósł 3 637 311,18 PLN i został podzielony w sposób następujący:
- część zysku w kwocie 3 071 898,50 PLN na dywidendę dla akcjonariuszy tj. 0,31 PLN na 1 akcję,
- pozostałą część zysku w kwocie 565 412,68 na kapitał rezerwowy.
Prawo do dywidendy przysługiwało 9 909 350 akcjom, gdyż 2 477 337 akcji będących
w posiadaniu Spółki, nie uczestniczyło w podziale zysku.
Lista akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy została ustalona według stanu na dzień
30 kwietnia 2020 roku, zaś wypłata dywidendy nastąpiła w dniu 15 maja 2020 roku.
Spółka planuje zysk za rok 2020 przeznaczyć w części na wypłatę dywidendy, a w części na kapitał rezerwowy.
4.17.
ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
|
|
|||
Koszty wynagrodzeń |
3 971 |
3 379 |
|
Koszty ubezpieczeń społecznych |
398 |
360 |
|
Koszty programów płatności akcjami |
- |
- |
|
Programy pracownicze |
2 |
- |
|
Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych |
118 |
72 |
|
Koszty świadczeń pracowniczych razem |
4 489 |
3 810 |
|
Ujęte w: |
|
|
|
Koszty Zarządu |
3 882 |
3 262 |
|
Koszty Sprzedaży |
607 |
548 |
|
ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie |
Zobowiązania i rezerwy długoterminowe |
Zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe |
|||
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
|
|||||
Rezerwy na odprawy emerytalne |
33 |
66 |
- |
- |
|
Rezerwy na niewykorzystane urlopy |
- |
- |
236 |
130 |
|
Rezerwy na premie |
- |
- |
23 |
439 |
|
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem |
33 |
66 |
259 |
569 |
|
Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu poniższych założeń:
|
31.12.2020 |
31.12.2019 |
Stopa dyskonta |
3,5% |
3,5% |
Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń |
1% |
1% |
ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
Wyszczególnienie |
Rezerwa na odprawy emerytalne |
Rezerwa na nagrody jubileuszowe |
Rezerwa na pozostałe świadczenia pracownicze |
Rezerwa na koszty i sprawy sądowe |
Rezerwa na niewykorzystane urlopy |
Rezerwa na premie |
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
Razem |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Stan na dzień 01.01.2020 roku |
66 |
0 |
0 |
0 |
130 |
439 |
0 |
635 |
Rezerwy utworzone |
- |
- |
- |
- |
106 |
23 |
- |
129 |
Rezerwy wykorzystane (-) |
- |
- |
- |
- |
- |
-439 |
- |
-439 |
Rezerwy rozwiązane (-) |
-33 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
-33 |
Stan na dzień 31.12.2020 roku |
33 |
0 |
0 |
0 |
236 |
23 |
0 |
292 |
-rezerwy długoterminowe |
33 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
33 |
-rezerwy krótkoterminowe |
- |
- |
- |
- |
236 |
23 |
- |
259 |
Wyszczególnienie |
Rezerwa na odprawy emerytalne |
Rezerwa na nagrody jubileuszowe |
Rezerwa na pozostałe świadczenia pracownicze |
Rezerwa na koszty i sprawy sądowe |
Rezerwa na niewykorzystane urlopy |
Rezerwa na premie |
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
Razem |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Stan na dzień 01.01.2019 roku |
53 |
0 |
0 |
0 |
116 |
- |
0 |
169 |
Rezerwy utworzone |
13 |
- |
- |
- |
14 |
439 |
- |
466 |
Rezerwy wykorzystane (-) |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Rezerwy rozwiązane (-) |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Stan na dzień 31.12.2019 roku |
66 |
- |
- |
- |
130 |
439 |
- |
635 |
-rezerwy długoterminowe |
66 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
66 |
-rezerwy krótkoterminowe |
- |
- |
- |
- |
130 |
439 |
- |
569 |
4.18.
POZOSTAŁE REZERWY
Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco:
WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY
Wyszczególnienie |
Rezerwy długoterminowe |
Rezerwy krótkoterminowe |
|||
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
|
|||||
Rezerwy na straty z tytułu umów o usługę budowlaną |
- |
- |
- |
- |
|
Pozostałe rezerwy na zobowiązania |
- |
- |
437 |
334 |
|
Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem |
0 |
0 |
437 |
334 |
|
Wyszczególnienie |
Rezerwy na udzielone gwarancje |
Rezerwa na straty z tytułu umów o usługę budowlaną |
Pozostałe rezerwy na zobowiązania |
Razem |
Stan na dzień 01.01.2020 roku |
0 |
0 |
334 |
334 |
Rezerwy utworzone |
- |
- |
437 |
437 |
Rezerwy wykorzystane (-) |
- |
- |
-334 |
-334 |
Stan na dzień 31.12.2020 roku |
0 |
0 |
437 |
437 |
- rezerwy długoterminowe |
- |
- |
- |
- |
- rezerwy krótkoterminowe |
- |
- |
437 |
437 |
Stan na dzień 01.01.2019 roku |
0 |
0 |
42 |
42 |
Rezerwy utworzone |
- |
- |
334 |
334 |
Rezerwy wykorzystane (-) |
- |
- |
-42 |
-42 |
Stan na dzień 31.12.2019 roku |
0 |
0 |
334 |
334 |
- rezerwy długoterminowe |
- |
- |
- |
- |
- rezerwy krótkoterminowe |
- |
- |
334 |
334 |
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania sprawozdania finansowego w wysokości 31,5 tys. PLN, na koszty bezpośrednie realizowanych inwestycji w wysokości 405 tys. PLN.
Spółka nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac i usunięcia usterek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji.
Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.
4.19.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Zobowiązania finansowe |
10 077 |
9 813 |
Pożyczki i kredyty bankowe |
- |
- |
Kwoty zatrzymane (kaucje) |
972 |
280 |
Inne zobowiązania finansowe |
2 987 |
1 959 |
Zobowiązania z tyt. emisji obligacji |
6 117 |
7 574 |
Zobowiązania niefinansowe |
- |
- |
Razem zobowiązania |
10 077 |
9 813 |
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kaucji gwarancyjnej wykazane w bilansie nie są oprocentowane. Podlegają dyskontowaniu do wartości bieżącej według średniej stopy procentowej WIBOR 1m + marża (do wyceny przyjęto marżę 3,5%). Wyrażone są one w walucie polskiej.
Zobowiązania długoterminowe z tytułu obligacji.
W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36 miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda. Oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy procentowej w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i wypłacane w okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii D uprawniać będą jedynie do świadczeń pieniężnych.
W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35 miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda. Oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy procentowej w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i wypłacane w okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii E uprawniać będą jedynie do świadczeń pieniężnych.
Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji ED Invest S.A będący Emitentem w dniu
31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 17.500.000,00 zł.
Zobowiązania długoterminowe z tytułu obligacji z terminem wykupu w roku 2022 wynoszą 6 117 tys. PLN. Dzień Wykupu Obligacji serii D i E nastąpi w dniu 28 października 2022 roku.
Planowana w 2021 roku kwota wykupu przymusowego wynosi 1 495 tys. PLN.
Przedterminowy przymusowy wykup w ramach okresowej amortyzacji odbędzie się w ilości stanowiącej każdorazowo 10% łącznej liczby pierwotnie wyemitowanych Obligacji. Dzień wykupu przymusowego przypada na ostatni dzień VI, VIII, X okresu odsetkowego tj. 28 kwietnia 2021 roku, 28 października 2021 roku oraz 28 kwietnia 2022 roku.
Dla emisji obu serii ewidencję Obligacji prowadzi spółka pod firmą Copernicus Securities S.A. z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa), zaś Administratorem zabezpieczeń została ustanowiona spółka pod firmą CBT Spółka Akcyjna
z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa) zgodnie
z zawartymi umowami w dniu 04 października 2019 roku.
W 2020 roku Spółka poniosła koszty z tytułu odsetek od obligacji w wysokości 475 tys. PLN.
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
w walucie |
po przeliczeniu na PLN |
w walucie |
po przeliczeniu na PLN |
|
a) złoty polski (PLN) |
10 077 |
10 077 |
9 813 |
9 813 |
Razem |
|
10 077 |
|
9 813 |
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Zobowiązania finansowe |
8 190 |
10 495 |
Pożyczki i kredyty bankowe |
- |
- |
Zobowiązania z tytułu emisji obligacji |
1 495 |
- |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług |
6 256 |
9 318 |
Kwoty zatrzymane (kaucje) |
338 |
986 |
Zaliczki otrzymane z tytułu umów o usługę budowlaną |
- |
- |
Zobowiązania finansowe |
100 |
191 |
Zobowiązania niefinansowe |
- |
- |
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji |
376 |
99 |
Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną |
110 |
46 |
Inne zobowiązania niefinansowe |
39 |
53 |
Razem zobowiązania |
8 714 |
10 693 |
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
w walucie |
po przeliczeniu na PLN |
w walucie |
po przeliczeniu na PLN |
|
a) złoty polski (PLN) |
8 714 |
8 714 |
10 693 |
10 693 |
Razem |
|
8 714 |
|
10 693 |
4.20.
ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
Wyszczególnienie |
Długoterminowe |
Krótkoterminowe |
||
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
|
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe |
|
|
|
|
- polisy ubezpieczeniowe |
0 |
0 |
35 |
29 |
- gwarancje |
4 |
25 |
21 |
39 |
- inne rozliczenia |
0 |
0 |
8 |
12 |
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem |
4 |
25 |
64 |
80 |
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe |
|
|
|
|
- przychody przyszłych okresów (wpłacone zaliczki) |
0 |
0 |
0 |
0 |
- inne rozliczenia |
0 |
0 |
0 |
0 |
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem |
0 |
0 |
0 |
0 |
4.21.
AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu sprawozdawczego przedstawia poniższa tabela.
UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
Wyszczególnienie |
31.12.2020 |
31.12.2019 |
Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie |
460 048 |
460 048 |
Zmiany |
-37 457 |
28 667 |
Łączna kwota przychodów z umowy |
422 591 |
488 715 |
Koszty ujęte do dnia bilansowego |
126 409 |
56 597 |
Koszty pozostające do realizacji umowy |
197 174 |
319 923 |
Szacunkowe łączne koszty umowy |
323 583 |
376 520 |
Szacunkowe zyski |
99 008 |
112 195 |
Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy |
106 669 |
27 524 |
Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy |
126 409 |
56 597 |
Wynik ujęty do dnia bilansowego |
38 079 |
18 772 |
Przychody szacowane na dzień bilansowy |
164 488 |
75 368 |
Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego |
-3 694 |
-3 694 |
Aktywo z tytułu umów na dzień bilansowy |
160 794 |
71 674 |
Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy |
-15 291 |
-8 091 |
Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy |
-106 669 |
-27 524 |
Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu z sytuacji finansowej |
38 834 |
36 060 |
Na dzień 31 grudnia 2020 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:
Orlik ul. Rogalskiego I etap
– 93,8%
Wilga ul. Umińskiego bud. A i B
– 14%
Wilga ul. Umińskiego bud. C
– 82,4%
Orlik Jantar bud. C
– 12%
Orlik Jantar bud. D
– 15%
Orlik Jantar bud. E
– 69,8%
Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap
– 7%
Wilga VI ( Ogródki działkowe )
– 15%
Na dzień 31 grudnia 2019 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:
Orlik ul. Rogalskiego I etap
– 41,5%
Wilga ul. Umińskiego bud. A
– 11%
Wilga ul. Umińskiego bud. B
– 2,96%
Wilga ul. Umińskiego bud. C
– 33,2%
Orlik Jantar bud. C
– 10%
Orlik Jantar bud. D
– 14%
Orlik Jantar bud. E
– 18,3%
Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap
– 4%
Orlik III ul. Awionetki RWD
– 2%
Orlik IV ul. Abrahama 14
– 2%
Wilga VI ( Ogródki działkowe )
– 5%
Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.
Na dzień 31.12.2020 jak i na dzień 31.12.2019 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące kontraktów, które były w trakcie realizacji na prezentowane dni bilansowe.
W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania świadczenia w związku z czym Spółka alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania.
W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach umów nie przekazuje dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania
i rozliczania tej informacji.
4.22.
PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Działalność budowlana |
91 481 |
42 835 |
Działalność deweloperska |
- |
818 |
Przychody ze sprzedaży ogółem |
91 481 |
43 653 |
PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Odbiorcy krajowi |
91 481 |
43 653 |
Odbiorcy zagraniczni |
- |
- |
Przychody ze sprzedaży ogółem |
91 481 |
43 653 |
KOSZTY WEDŁUG RODZAJU
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Amortyzacja |
264 |
275 |
Zużycie materiałów i energii |
221 |
167 |
Usługi obce |
64 803 |
42 983 |
Podatki i opłaty |
9 |
4 |
Wynagrodzenia |
3 977 |
3 379 |
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia |
518 |
431 |
Pozostałe koszty rodzajowe |
619 |
232 |
Koszty według rodzaju razem |
70 411 |
47 471 |
Wartość sprzedanych towarów i materiałów |
- |
- |
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-) |
7 200 |
-8 963 |
Koszt wytworzenia świadczeń na własne potrzeby jednostki |
- |
- |
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu |
77 611 |
38 507 |
KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Dostawcy krajowi |
77 611 |
38 507 |
Dostawcy zagraniczni |
- |
- |
Koszty ogółem |
77 611 |
38 507 |
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01 do 31.12.2019 |
a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych |
174 |
- |
b) Pozostałe, w tym: |
260 |
441 |
- rozwiązanie rezerw na koszty |
37 |
52 |
- rozwiązanie odpisów aktualizujących na należności |
100 |
388 |
- umorzone 50% skł. ZUS zg.z art.31zo pkt.1a 418 |
118 |
- |
- inne |
5 |
1 |
Pozostałe przychody operacyjne razem |
434 |
441 |
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych |
- |
- |
b) Odpisy aktualizujące wartość składników aktywów |
4 |
249 |
- zapasów |
- |
- |
- należności |
4 |
249 |
c) Pozostałe, w tym: |
225 |
109 |
- utworzenie rezerw |
110 |
79 |
- zapłacone kary i odszkodowania |
- |
- |
- darowizny |
115 |
28 |
- inne |
- |
2 |
Pozostałe koszty operacyjne razem |
229 |
358 |
4.23.
PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE
PRZYCHODY FINANSOWE
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty) |
38 |
85 |
Odsetki - inne |
- |
2 |
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych) |
95 |
17 |
Inne przychody finansowe |
2 |
1 |
Przychody finansowe ogółem |
135 |
105 |
KOSZTY FINANSOWE
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Odsetki od umów leasingu |
24 |
39 |
Odsetki z tyt. umów do aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku |
164 |
117 |
Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych |
41 |
5 |
Odsetki od obligacji |
475 |
106 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania |
- |
10 |
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych) |
53 |
279 |
Inne koszty finansowe |
4 |
70 |
Koszty finansowe ogółem |
760 |
626 |
4.24.
ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI
Nie dotyczy.
4.25.
PODATEK DOCHODOWY
PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Podatek bieżący |
- |
- |
Podatek odroczony |
3 072 |
1 068 |
Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy |
- |
- |
Razem: |
3 072 |
1 068 |
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Zysk przed opodatkowaniem (brutto) |
13 449 |
4 705 |
Stawka podatku stosowana przez Spółkę |
19% |
19% |
Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania |
-19 357 |
-5 117 |
Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-) |
-89 469 |
-11 673 |
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+) |
70 894 |
6 916 |
Korekty zwiększające przychody podatkowe |
3 759 |
3 694 |
Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów |
-4 541 |
-4 054 |
Odliczenie straty podatkowej |
- |
- |
Podstawa opodatkowania |
-5 907 |
-412 |
Podatek dochodowy bieżacy |
0 |
0 |
UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Zysk przed opodatkowaniem (brutto) |
13 449 |
4 705 |
Stawka podatku stosowana przez Spółkę |
19% |
19% |
Podatek dochodowy wg stawki krajowej |
2 555 |
894 |
Efekt podatkowy pozycji trwale niebędących przychodami lub kosztami wg przepisów podatkowych |
23 |
96 |
Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie |
561 |
78 |
Naliczenie odroczonego od straty podatkowej z poprzednich okresów |
-68 |
- |
Podatek bieżący |
0 |
0 |
Podatek odroczony |
3 072 |
1 068 |
Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat |
3 072 |
1 068 |
Efektywna stawka podatkowa |
22,8% |
22,7% |
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności
i niespójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach
o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.
4.26.
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
Wyszczególnienie |
za okres |
za okres |
od 01.01.do 31.12.2020 |
od 01.01.do 31.12.2019 |
|
Korekty: |
|
|
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych |
264 |
275 |
(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych |
-174 |
- |
Koszty odsetek |
722 |
233 |
Inne korekty |
-14 |
-4 |
Korekty razem |
798 |
504 |
Bilansowa zmiana stanu zapasów |
- |
-331 |
Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz długoterminowych |
2 911 |
-6 504 |
Zmiana stanu zobowiązań w tym: |
-2 763 |
5 716 |
- zmiana zobowiązań handlowych |
-3 069 |
6 500 |
- zmiana pozostałych zobowiązań |
-386 |
735 |
- zmiana kaucji długoterminowych |
692 |
-1 519 |
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym: |
-204 |
752 |
- zmiana rezerw pracowniczych |
-344 |
464 |
- zmiana pozostałych rezerw |
103 |
292 |
- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach |
37 |
-5 |
- zmiana stanu przedpłat |
- |
- |
- korekta o wpłaty z działalności inwestycyjnej |
- |
- |
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną) |
-2 710 |
-12 591 |
Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną) |
-2 774 |
-12 078 |
Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną) |
64 |
-512 |
Pozycja |
na dzień 31.12.2019 |
Zaciągnięcie |
Spłata |
Wycena w skorygowanej cenie nabycia |
Odsetki naliczone i prowizje |
Odsetki i prowizje zapłacone |
na dzień 31.12.2020 |
Leasing |
2 150 |
1 371 |
-434 |
|
188 |
-188 |
3 087 |
Pożyczki |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Kredyty |
- |
- |
- |
- |
41 |
-41 |
- |
Wyemitowane obligacje |
7 574 |
- |
- |
38 |
475 |
-475 |
7 612 |
Odsetki naliczone i zapłacone od obligacji w 2020 roku wyniosły 475 tys. PLN. Spółka poniosła również koszty prowizji w kwocie 41 tys. złotych.
Pozycja |
na dzień 31.12.2018 |
Zaciągnięcie |
Spłata |
Wycena w skorygowanej cenie nabycia |
Odsetki naliczone i prowizje |
Odsetki i prowizje zapłacone |
na dzień 31.12.2019 |
Leasing |
452 |
1 834 |
-136 |
|
39 |
-39 |
2 150 |
Kredyty |
482 |
- |
-482 |
- |
5 |
-5 |
- |
Wyemitowane obligacje |
2 630 |
- |
-2 630 |
- |
106 |
-106 |
- |
Wyemitowane obligacje |
0 |
7 475 |
- |
99 |
- |
- |
7 574 |
Odsetki naliczone i zapłacone od pożyczki w 2019 roku wynosiły 5 tys. PLN, a od obligacji 106 tys. PLN. Spółka poniosła również koszty prowizji w kwocie 69 tys. złotych.
4.27.
AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA
Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco:
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Gwarancje właściwego usunięcia wad i usterek |
2 409 |
2 409 |
Zobowiązania warunkowe ogółem |
2 409 |
2 409 |
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2020 roku:
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150141 z dnia 23 marca 2018 roku, na kwotę 474 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową
o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku, zmienioną aneksami nr 1 do 9 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego „Gocław – ISKRA VI bud. BD”, ważna w okresie od 09 marca 2018 roku do dnia 08 marca 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11 kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. E, ważna w okresie od 17 kwietnia 2019 roku do dnia 16 kwietnia 2022 roku.
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2019 roku:
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150141 z dnia 23 marca 2018 roku, na kwotę 474 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową
o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku, zmienioną aneksami nr 1 do 9 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego „Gocław – ISKRA VI bud. BD”, ważna w okresie od 09 marca 2018 roku do dnia 08 marca 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11 kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. E, ważna w okresie od 17 kwietnia 2019 roku do dnia 16 kwietnia 2022 roku.
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA
Zabezpieczenie kredytu odnawialnego
W dniu 14 marca 2016 roku Spółka zawarła z BOŚ Bankiem S.A. umowę kredytu odnawialnego wraz z kolejnymi Aneksami na kwotę 3 000 tys. zł. W dniu 26 marca 2020 roku do powyższej umowy został podpisany Aneks nr 5 przedłużający okres wykorzystania kredytu do dnia 08 kwietnia 2020 roku.
W dniu 08 kwietna 2020 roku został podpisany kolejny Aneks nr 6 przedłużający okres wykorzystania kredytu do dnia 25 marca 2021 roku.
Pozostałe postanowienia Umowy zostały określone w sposób następujący:
- limit kredytu do kwoty 2 700 tys. zł.
- zabezpieczenie kredytu:
1.Pełnomocnictwem do rachunku bieżącego i innych rachunków w BOŚ Banku,
2.Wekslem in blanco z deklaracją wekslową,
3.Gwarancją de minimis do wysokości 80% kwoty kredytu, tj. 2 160 tys. zł.
4.Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 6 k.p.c. w formie aktu notarialnego do kwoty 4.050.000 PLN
Zabezpieczenie obligacji
Zabezpieczenie obligacji seria D
W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36-cio miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda.
Obligacje zabezpieczane będą zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845),
Zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji serii D ED invest SA zostały ustanowione zastawy rejestrowe na:
5 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 5 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,
4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etap I,
4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.
Na dzień 15 grudnia 2019 roku łączną wartość wyżej wymienionych Ekspektatyw, na podstawie operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, rzeczoznawca wycenił na 5 683 538,70 zł brutto.
Zabezpieczenie obligacji seria E
W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35-cio miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda.
Obligacje zabezpieczane będą zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845),
Zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji serii E ED invest SA zostały ustanowione zastawy rejestrowe na:
2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,
1 Ekspektatywie Lokalu Mieszkalnego i 1 Ekspektatywie Garażu wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etap I,
2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.
Na dzień 15 grudnia 2019 roku łączną wartość wyżej wymienionych Ekspektatyw, na podstawie operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, rzeczoznawca wycenił na 2 490 643,95 zł brutto.
Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji serii „D” i serii „E” EDinvest S.A będący Emitentem w dniu 31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 17.500.000,00 zł
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu
W dniu 30 listopada 2018 roku, na mocy umowy o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 7 czerwca 2017 roku zawartej ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Orlik Jantar” została przez ED invest S.A. wystawiona deklaracja wekslowa in blanco stanowiąca zabezpieczenie roszczeń Spółdzielni wynikających z umowy oraz zawieranych w wyniku umowy umów realizacyjnych
z nabywcami lokali, na sumę 3% wartości przedmiotu umowy dla etapu I bud. E Orlik Jantar Pasaż Aniński tj. ok. 947 tys. PLN.
W dniu 24 października 2018 roku, na mocy umowy o wspólnym przedsięwzięciu
z dnia 31 marca 2017 roku zawartej ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Orlik” została przez ED invest S.A. wystawiona deklaracja wekslowa in blanco stanowiąca zabezpieczenie roszczeń Spółdzielni wynikających z umowy oraz zawieranych w wyniku umowy umów realizacyjnych
z nabywcami lokali, na sumę 3% wartości przedmiotu umowy dla etapu I Orlik Jantar ul. Rogalskiego tj. ok 1 755 tys. PLN.
Wymienione wyżej Umowy nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.
NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Otrzymane gwarancje i poręczenia od znacznego inwestora |
2 056 |
2 056 |
Gwarancja de minimis BGK |
2 160 |
1 620 |
Zobowiązania warunkowe ogółem |
4 216 |
3 676 |
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2020 roku:
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016 zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 22 marca 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2024 roku.
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2019 roku:
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 22 marca 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna
do 23 kwietnia 2024 roku.
4.28.
RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH
Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty służące pozyskaniu środków finansowych na działalność Spółki, zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji, umowy
leasingu finansowego, środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa. Poza wymienionymi powyżej
Spółka posiada instrumenty finansowe w postaci należności i zobowiązań z tytułu dostaw i usług.
Ryzyko stóp procentowych
Spółka posiada zobowiązania z tytułu obligacji oraz leasingu, dla których odsetki skalkulowane są w oparciu o długookresowe stałe stopy procentowe w związku czym ryzyko zmiany stóp procentowych nie dotyczy Spółki w istotnym zakresie.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek w walucie innej niż PLN.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe stanowi o braku możliwości wywiązywania się z zobowiązań przez dłużników Spółki. Spółka na bieżąco monitoruje wszelkie zaległości w regulowaniu płatności oraz dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności.
Obszary, w których to ryzyko powstaje są następujące:
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe |
3 767 |
7 196 |
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną) |
38 834 |
36 060 |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty |
27 872 |
20 563 |
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem |
70 473 |
63 819 |
Ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami finansowymi
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
||
Bieżące |
Zaległe |
Bieżące |
Zaległe |
|
w tys. PLN |
w tys. PLN |
|||
Należności krótkoterminowe: |
|
|
|
|
Należności z tytułu dostaw i usług |
4 030 |
2 333 |
7 554 |
2 333 |
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) |
-262 |
-2 333 |
-358 |
-2 333 |
Należności z tytułu dostaw i usług netto |
3 767 |
0 |
7 196 |
0 |
Pozostałe należności finansowe |
7 |
50 |
- |
50 |
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-) |
- |
-50 |
- |
-50 |
Pozostałe należności finansowe netto |
7 |
0 |
0 |
0 |
Należności finansowe |
3 774 |
0 |
7 197 |
0 |
Aktywa z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną ) |
38 834 |
0 |
36 060 |
0 |
Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz aktywów z tytułu umowy. Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkulację straty dla całego życia instrumentu. W ramach należności z tytułu dostaw i usług, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów są dokonywane na bazie analizy indywidualnej.
Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat.
Zdaniem Zarządu ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami jak i aktywami z tyt. umowy nie są znaczące.
Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych
Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych.
Ryzyko płynności
Wyszczególnienie |
Krótkoterminowe |
Długoterminowe |
Zobowiązania (wartość bilansowa) |
|||
do 6 m-cy |
6 do 12 m-cy |
1 do 3 lat |
3 do 5 lat |
Powyżej 5 lat |
||
na dzień 31.12.2020 |
||||||
Kredyty i pożyczki |
0 |
- |
- |
- |
- |
0 |
Dłużne papiery wartościowe |
748 |
748 |
6 117 |
- |
- |
7 612 |
Leasing |
50 |
50 |
185 |
80 |
2 722 |
3 087 |
Kaucje zatrzymane |
15 |
323 |
972 |
- |
- |
1 310 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe |
6 256 |
- |
- |
- |
- |
6 256 |
Ekspozycja na ryzyko płynności razem |
7 069 |
1 121 |
7 275 |
80 |
2 722 |
18 266 |
na dzień 31.12.2019 |
||||||
Kredyty i pożyczki |
- |
- |
- |
- |
- |
0 |
Dłużne papiery wartościowe |
- |
- |
7 574 |
- |
- |
7 574 |
Leasing |
144 |
48 |
233 |
43 |
1 682,00 |
2 150 |
Kaucje zatrzymane |
622 |
364 |
280 |
- |
- |
1 266 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe |
9318 |
- |
- |
- |
- |
9 318 |
Ekspozycja na ryzyko płynności razem |
10 084 |
412 |
8 087 |
43 |
1 682 |
20 309 |
W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie bieżących zobowiązań. W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka analizuje i zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i potencjalne wpływy i wydatki.
Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz oczekiwaną stopę zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.
Zarządzanie kapitałem
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały jej wartość dla akcjonariuszy oraz innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki.
Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej Spółka może wypłacić dywidendę akcjonariuszom, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować akcje. W okresach sprawozdawczych zakończonych 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku nie wprowadzano żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze. Spółka zamierza spłacać bieżące zobowiązania z tytułu kredytu w BOŚ Banku z uzyskanych wpłat ze sprzedaży lokali w realizowanych i zrealizowanych inwestycjach.
4.29.
WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:
postępowania dotyczącego zobowiązań albo wierzytelności emitenta lub jednostki od niego zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta,
z określeniem: przedmiotu postępowania, wartości przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania, stron wszczętego postępowania oraz stanowiska emitenta,
dwu lub więcej postępowań dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łączna wartość stanowi odpowiednio co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta,
z określeniem łącznej wartości postępowań odrębnie w grupie zobowiązań oraz wierzytelności wraz ze stanowiskiem emitenta w tej sprawie oraz, w odniesieniu do największych postępowań w grupie zobowiązań i grupie wierzytelności - ze wskazaniem ich przedmiotu, wartości przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania oraz stron wszczętego postępowania;
WNIESIENIE DO SĄDU POZWU O ZAPŁATĘ WIERZYTELNOŚCI, SPRAWA Z POWÓDZTWA SPÓŁKI PRZECIWKO SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „WILGA 2000” Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE O ZAPŁATĘ KWOTY 5 806 743,00 ZŁ.
W dniu 3 marca 2017 roku ED Invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew
o zapłatę przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym Spółka wnosi o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 5.806.742,21 zł powiększonej o odsetki ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania
z tytułu nie przystąpienia przez w/w Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym przedsięwzięciu zawartą pomiędzy Spółką a poprzednikiem prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na której miała być zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań Pozwanego do realizacji w/w przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i rozmów. W wyniku braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej WILGA 2000 z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania sądowego w ramach powództwa o zapłatę. (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z dnia 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn.. akt II C 1505/17 toczącej się przed Sądem Okręgowym dla Warszawy – Pragi. Postanowienie jest prawomocne.
Sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 52.155,61 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden groszy) wraz z ustawowymi odsetkami
Sprawa toczy się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział VIII Gospodarczy pod sygnaturą akt VIII GC 4725/14.
Pozwem z dnia 30 września 2014 roku (złożony na biuro podawcze Sądu w dniu 7 października 2014) Spółka wniosła o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą
w Warszawie kwoty 52.155,61 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden groszy) wraz z odsetkami ustawowymi .
Stan sprawy: Sprawa w toku.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie wniosła od w/w nakazu sprzeciw, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na sprzeciw pozwanego wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała wszelkie swoje twierdzenia wyrażone w pozwie.
W dniu 15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy
w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy, podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa 2083/16. Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie, które w dniu 20 września 2017 roku postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie zostało oddalone wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. Akt I ACa 2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17), której wynik ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.
Zgłoszenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie w upadłości likwidacyjnej. Postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy, Wydział X Gospodarczy d/s upadłościowych i naprawczych pod sygnaturą akt: X GUp 4/11.
W dniu 12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds. Upadłościowych i Naprawczych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą
w Warszawie oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem z dnia 31 marca 2011 roku, z zachowaniem dwumiesięcznego terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia opublikowania postanowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które miało miejsce w dniu 7 lutego 2011 roku, ED Invest S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej kwocie 2.579.213,68 zł (słownie: dwa miliony pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych sześćdziesiąt osiem groszy). Na przedmiotową wierzytelność składają się poniższe należności:
- wierzytelność w kwocie 2.555.369,74 zł (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi
o zaliczenie do kategorii IV, na którą składa się należność główna w kwocie 2.317.282,84 (słownie: dwa miliony trzysta siedemnaście tysięcy dwieście osiemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt cztery grosze) i odsetki ustawowe w łącznej wysokości 238.086,90 (słownie: dwieście trzydzieści osiem tysięcy osiemdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt groszy),
- wierzytelność w kwocie 23.843,94 (słownie: dwadzieścia trzy tysiące osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii V z tytułu odsetek, które nie należą do wyższej kategorii.
Stan sprawy: Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 roku uznano wierzytelność Spółki w kwocie 715.649,64 zł (słownie: siedemset piętnaście tysięcy sześćset czterdzieści dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze) wraz z odsetkami w kwocie 49.379,35 zł (słownie: czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych trzydzieści pięć groszy). Uznana wierzytelność została zaliczona do kategorii IV.
Z uwagi na fakt, iż odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, w dniu
16 listopada 2012 roku Spółka złożyła w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy sprzeciw od listy wierzytelności. W przedmiotowym sprzeciwie Spółka wnosiła
o uznanie wierzytelności w kwocie 1.814.184,69 zł (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).
W dniu 19 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw w ten sposób, iż uznał wierzytelność Spółki dodatkowo w kwocie 1.814.184,69 zł (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy). Kwota 1.790.340,75 zł (słownie: jeden milion siedemset dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści złotych siedemdziesiąt pięć groszy) została zaliczona do IV kategorii, kwota 23.843,94 zł (słownie: dwadzieścia trzy tysiące złotych osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt cztery grosze) została zaliczona do V kategorii.
Spółka została wyznaczona zastępcą członka Rady Wierzycieli. Ostatnie posiedzenie Rady Wierzycieli odbyło się w dniu 10 marca 2020 roku. Nowy termin nie został jeszcze ustalony.
4.30.
INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH
INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W OKRESIE 01.01. – 31.12.2020
Od dnia 01 stycznia 2020 roku w spółce nie występują powiązania z innymi podmiotami jak tylko z kluczowym personelem Spółki.
W dniu 11 grudnia 2019 roku działając na podstawie art. 369 §5 KSH oraz §11 ust. 3 Statutu Spółki do Rady Nadzorczej złożyli oświadczenie o rezygnacji z funkcji w Zarządzie Spółki z dniem 31 grudnia 2019 roku panowie Marek Uzdowski Wiceprezes Zarządu oraz Zbigniew Tomasz Wasilewski również Wiceprezes Zarządu. Od dnia 01 stycznia 2020 roku panowie nie mieli istotnego wpływu na działalność Spółki w związku z czym Spółka nie wykazuje już powiązań z dotychczasowymi podmiotami powiązanymi.
Transakcje z kluczowym personelem zaprezentowano w nocie 4.31.
INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W OKRESIE 01.01. – 31.12.2019
Spółki powiązane |
Należności na 31.12.2019r. |
Zobowiązania na 31.12.2019r. |
Aktywa finansowe |
Pożyczki |
Przychody ze sprzedaży w okresie od 01.01-31.12.2019r. |
Zakupy w okresie od 01.01-31.12.2019r. |
Przychody finansowe |
Koszty finansowe |
Pozostałe przychody operacyjne |
|
Udzielone |
Otrzymane |
|||||||||
Ogółem Pozostałe podmioty powiązane |
27 |
709 |
- |
- |
- |
- |
7 925 |
- |
- |
140 |
Z tytułu dywidendy wypłaconej w 2020 roku za rok 2019 Członkowie Zarządu uzyskali łącznie kwotę 2 375 tys. PLN,
Z tytułu dywidendy wypłaconej w 2019 roku za rok 2018 Członkowie Zarządu uzyskali łącznie kwotę 510 tys. PLN,
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi odbyły się na warunkach równorzędnych z tymi, które obowiązują w transakcjach zawartych na warunkach rynkowych.
4.31.
Wynagrodzenia członków zarządu i rady nadzorczej
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego |
||
Wynagrodzenia Zarządu |
1 972 |
1 759 |
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej |
288 |
281 |
Świadczenia razem |
2 261 |
2 040 |
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Z TYTUŁU PEŁNIENIA FUNKCJI
W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2020 ROKU
Wyszczególnienie |
Wynagrodzenie |
Inne |
Razem |
świadczenia |
|||
Wynagrodzenia członków Zarządu |
|
|
|
Zofia Egierska |
963 |
2 |
965 |
Jerzy Dyrcz |
963 |
11 |
974 |
Jolanta Szewczyk |
34 |
- |
34 |
Razem |
1 960 |
12 |
1972 |
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej |
|||
Bohdan Brym |
73 |
- |
73 |
Henryk Kacprzak |
31 |
- |
31 |
Mieczysław Kosy |
35 |
- |
35 |
Andrzej Król |
30 |
|
30 |
Edyta Rytel |
17 |
- |
17 |
Krzysztof Mikołajczyk |
48 |
- |
48 |
Bartłomiej Bieleninnik |
7 |
- |
7 |
Robert Fijołek |
48 |
- |
48 |
Razem |
288 |
0 |
288 |
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Z TYTUŁU PEŁNIENIA FUNKCJI
W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2019 ROKU
Wyszczególnienie |
Wynagrodzenie |
Inne |
Razem |
świadczenia |
|||
Wynagrodzenia członków Zarządu |
|
|
|
Zofia Egierska |
656 |
1 |
657 |
Jerzy Dyrcz |
656 |
15 |
671 |
Marek Uzdowski |
216 |
- - |
216 |
Zbigniew Wasilewski |
216 |
- - |
216 |
Razem |
1 742 |
17 |
1759 |
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej |
|||
Bohdan Brym |
58 |
- - |
58 |
Henryk Kacprzak |
50 |
- - |
50 |
Edyta Rytel |
43 |
- - |
43 |
Krzysztof Mikołajczyk |
43 |
- - |
43 |
Bartłomiej Bieleninnik |
43 |
- -- |
43 |
Robert Fijołek |
43 |
- - |
43 |
Razem |
281 |
0 |
281 |
INFORMACJA O WYSOKOŚCI NIESPŁACONYCH ZALICZEK UDZIELONYCH CZŁONKOM ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
|
|
|||
Zaliczki wypłacone członkom Zarządu |
|
|
|
Zofia Egierska |
125 |
142 |
|
Jerzy Dyrcz |
156 |
164 |
|
Razem |
281 |
306 |
|
Zaliczki wypłacone członkom Rady Nadzorczej |
|
|
|
Razem |
- |
- |
|
Razem |
281 |
306 |
|
Stan niespłaconych zaliczek na dzień 31 grudnia 2019 roku |
|
|
|
Zofia Egierska |
50 |
55 |
|
Jerzy Dyrcz |
85 |
54 |
|
Razem |
135 |
109 |
|
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej na dzień publikacji raportu za rok obrotowy 2020 posiadali następujące ilości akcji:
Akcjonariusz |
Stan na dzień publikacji raportu |
Zofia Egierska |
4 074 921 |
Jerzy Dyrcz |
3 585 650 |
Robert Fijołek* |
181 226 |
Razem |
7 841 797 |
*na podstawie zawiadomienia akcjonariusza o ilości posiadanych akcji z dnia 09 marca 2021 roku.
4.32.
zatrudnienie
PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Pracownicy umysłowe |
12 |
12 |
Pracownicy fizyczni |
0 |
0 |
Razem |
12 |
12 |
ROTACJA KADR
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Liczba pracowników przyjętych |
5 |
3 |
Liczba pracowników zwolnionych |
3 |
2 |
4.33.
WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ
FINANSOWYCH
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
Badanie rocznych sprawozdań finansowych |
32 |
25 |
Przegląd sprawozdań finansowych |
45 |
36 |
Doradztwo rachunkowe |
- |
- |
Pozostałe usługi |
- |
- |
Razem |
77 |
61 |
Umowy zawarte na badanie i przeglądy sprawozdań finansowych za 2020 rok:
umowa z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp.k. (zawarta 29 kwietnia 2020 roku.) obejmująca
- przegląd sprawozdania finansowego za I kwartał 2020 roku - termin realizacji do 22 maja
2020 roku, wartość netto – 13,9 tys. PLN.,
- badanie sprawozdania finansowego za 2020 rok – termin realizacji do 26 marca 2021 roku, wartość netto – 31,5 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2019roku do 30 czerwca 2019 roku – termin realizacji do 21 lipca 2020 roku, wartość netto – 17,6 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca 2019 roku do 30 września 2019 roku – termin realizacji do 27 listopada 2020 roku, wartość netto – 13,9 tys. PLN.
Umowy zawarte na badanie i przeglądy sprawozdań finansowych za 2019 rok:
umowa z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp.k. (zawarta 29 marca 2019 roku.) obejmująca:
- przegląd sprawozdania finansowego za I kwartał 2019 roku - termin realizacji do 14 maja 2019 roku, wartość netto – 11 tys. PLN.,
- badanie sprawozdania finansowego za 2019 rok – termin realizacji do19 marca 2020 roku, wartość netto – 25 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2019roku do 30 czerwca 2019 roku – termin realizacji do 19 sierpnia 2019 roku, wartość netto – 14 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca 2019 roku do 30 września 2019 roku – termin realizacji do 13 listopada 2019 roku, wartość netto – 11 tys. PLN.
4.34.
ZDARZENIA PO DACIE BILANSU
Połączenia, przejęcia, założenia nowych podmiotów zależnych
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2020 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie nastąpiły połączenia, przejęcia oraz założenia nowych podmiotów zależnych, ani inne istotne zdarzenia.
Zmiana w składzie Zarząd Spółki
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2020 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w składzie Zarządu Spółki.
Zmiany w składzie Rady Nadzorczej
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2020 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki.
Zmiana wartości kontraktu
Uchwałą nr 1/21.01/2021 z dnia 21 stycznia 2021 roku Rada Nadzorcza Spółki po zapoznaniu się z wnioskiem Zarządu wyraziła zgodę na zwiększenie wartości kontraktu na realizację robót budowlanych budynku mieszkalnego Wilga VI ze spółką Hochtief Polska S.A. z siedzibą w Warszawie, na zawarcie którego Rada Nadzorcza wyraziła zgodę uchwałą 2/28.12/2012 z dnia 28 grudnia 2020 roku o kwotę 500 tys. PLN i określiła łączną kwotę do wysokości 25.000 tys. PLN.
Zawarcie umowy na realizację inwestycji
W dniu 21 stycznia 2021 roku zawarto Umowę z Hochtief Polska Spółka Akcyjna z siedziba w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na realizację inwestycji pn. „ Wilga VI” polegająca na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych o funkcji mieszkalno-usługowej z garażami w podziemiu przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie. Umowa nie odbiega od warunków rynkowych.
Zabezpieczenie należytego wykonania robót
10 lutego 2021 roku Hochtief Polska S.A. przedłożył Gwarancję bankową należytego wykonania robót nr 9340.80.0003862-00 na kwotę 1 249,9 tys. PLN w związku z zawartą Umową z dnia 21 stycznia 2021 roku na realizację inwestycji „Wilga VI” polegająca na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych o funkcji mieszkalno-usługowej z garażami w podziemiu przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie, ważną do 30 września 2022 roku.
Zakończenie inwestycji
W dniu 08 lutego 2021 roku Spółka zgłosiła gotowość do odbioru i przekazania do użytku Wielorodzinny zespół mieszkano-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze przy ul. Rogalskiego 3 w Dzielnicy Praga-Południe m.st. Warszawy. W związku z uzgodnieniem i podpisaniem w dniu 08 lutego 2021 roku „Protokołu odbioru i przekazania obiektu do użytku” Spółdzielnia Mieszkaniowa „ORLIK-JANTAR” z dniem 08 lutego 2021 roku przyjęła w/w budynek w użytkowanie.
Zabezpieczenie jakości i rękojmi wykonanych robót.
Hochtief Polska S.A. przedłożył Gwarancję bankową nr 9340.80.0003861-00 z dnia 28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót na kwotę 2.060 tys. PLN w związku z zawartą Umową z dnia 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego.
Udzielona Gwarancja z dniem 01 lutego 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 02 kwietnia 2026 roku.
Zawarte Umowy leasingu
W dniu 21 stycznia 2021 roku Spółka podpisała Umowę Generalną Leasingu nr 4572021 z Toyota Polska Leasing Sp. z o.o. na leasing samochodu osobowego Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium KOM 5dr, kwota 52 tys. PLN, okres użytkowania 36 miesięcy, oprocentowanie WIBOR 1 miesięczny.
W dniu 23 lutego 2021 roku Spółka podpisała Umowę Leasingu nr 4081294 z Idea Getin Leasing S.A. na leasing samochodu osobowego Skoda Fabia, kwota 26 tys. PLN, okres użytkowania 24 miesięcy, oprocentowanie stałe.
Aneks do Umowy.
W dniu 15 marca 2021 roku Spółka podpisała Aneks nr 5 do Umowy o wspólnym przedsięwzięciu ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar, z siedzibą w Warszawie, o której Spółka informowała RB nr 13/2017 roku. Zawarty Aneks dotyczy III etapu przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „ORLIK Jantar”, tj. zabudowy mieszkalno-usługowej o powierzchni użytkowej wynoszącej 3 800 m kw. Rozpoczęcie inwestycji było warunkowane podpisaniem aneksu do umowy z najemcą pawilonu znajdującego się na terenie przeznaczonym na tę inwestycję. Strony określiły czas realizacji inwestycji na 36 miesięcy od daty przekazania Spółce przez Spółdzielnię terenu i znajdującego się na nim pawilonu. Jednocześnie strony określiły szacunkowy koszt realizacji III etapu na kwotę nie niższą niż 31.160 tys. PLN. zł.
4.35.
kontynuacja działalności
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej
12 miesięcy od zakończenia okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności.
4.36.
WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU
Działalność Spółki w 2020 roku oparta była na realizacji zaplanowanej sprzedaży lokali mieszkalnych w inwestycji : Orlik ul. Rogalskiego etap.1, Olik – Jantar Pasaż Aniński bud. E, Wilga ul. Znanieckiego/Umińskiego bud. C oraz Iskra etap I bud. A, Iskra VI etap II bud. BD i CF, Iskra VI etap III bud. E , a także Wilga VII zad. 8.
W 2020 roku nie zostały podpisane żadne nowe umowy realizacyjne. Realizacja nowej inwestycji zaczęła się w miesiącu luty 2021 i w związku z nią w dniu 21 stycznia 2021 została podpisana Umowa na wykonanie inwestycji Wilga VI . Szczegóły zostały opisane punkcie 4,34.
Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji jest konserwatywna polityka banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych oraz finansowania inwestycji z różnych źródeł, co wpływa na pozyskiwanie finansowania dla możliwości równoległego prowadzenia inwestycji w tym samym czasie.
Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny wpływ pozytywne wyniki pozyskania różnych źródeł finansowania zarówno poprzez emitowanie obligacji, jak też kredytowania.
RYZYKO COVID 19
Istotnym czynnikiem, który obecnie wpływa na rynek nieruchomości jest ogłoszona w marcu 2020 roku pandemia Covid-19. Spółka identyfikuje ryzyko związane z COVID 19 głównie w obszarze przyszłej siły nabywczej potencjalnych klientów na przyszłe projekty oraz ze strony usługodawców (wykonawców) jako organizacji dysponującej możliwościami wymienności nadzoru i innych pracowników.
Koronawirus miał wpływ na tempo sprzedaży mieszkań w realizowanych inwestycjach , jednakże nie wpłynął na tempo realizacji inwestycji.
W okresie pandemii, nie doszło do zamknięcia budów, gdyż prowadzący prace budowlane posiadają możliwości elastycznych zmian wykwalifikowanego personelu w wypadku konieczności skierowania osób na kwarantannę lub nieobecności spowodowanej zakażeniem Covid. Elastyczne zarządzanie kluczowym personelem spowodowało, że Covid-19 nie zahamował prac budowlanych EDinvest terminowo realizowała prowadzone inwestycje.
Początek roku za wyjątkiem miesiąca marca był udany. W drugim kwartale Spółka odnotowała spadek zainteresowania potencjalnych nabywców jednak już od czerwca obserwujemy nieco wyższy w stosunku do kwietnia i maja powrót do ich aktywności zakupowej. W miesiącu lipcu, a następnie w okresie sierpień - grudzień Spółka odnotowała rosnące zainteresowanych ofertą mieszkaniową.
W obszarze sprzedaży EDinvest kontynuuje plan realizacji nowych przyjaznych dla klientów rozwiązań w zakresie kontaktu z klientami online oraz przy użyciu nowoczesnych systemów telefonii komórkowej, zaś nowe biuro sprzedaży zapewnia bezpieczną współpracę i kontakt z klientami przy zachowaniu zasad ostrożności i zabezpieczeń.
W okresie sprawozdawczym Spółka nie odnotowała istotnego wpływu pandemii na jej działalność.
EDinvest znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, zwiększa zysk, utrzymuje wskaźnik zadłużenia na niskim poziomie. Sytuacja ta wynika z faktu, iż Zarząd Spółki prowadzi ostrożną i wyważoną politykę rozwoju i finansowania działalności, stosownie do posiadanego potencjału własnego, bez ryzyka nadmiernego zadłużania się, a także biorąc pod uwagę spadek koniunktury.
Obecnie analizując portfel projektów oraz zakres sprzedanych lokali ryzyko Covid-19 można określić nadal jako niskie.
Pomimo to z uwagi na ciągle przedłużający się czas pandemii, okresy dużego wzrost zachorowań należy nadal spodziewać się negatywnego wpływu na terminy realizacji przyszłych projektów, głównie z uwagi na wydłużenie procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania pozwolenia na budowę, wykonawstwo w związku ze zwiększonym ryzykiem absencji pracowników oraz działaniem firm budowlanych w przyszłości. Spółka na bieżąco reaguje na wszelkie zagrożenia dot. realizacji projektów tak z zakresie personelu wykonawczego, dostaw materiałów, procedur administracyjnych.
Przestrzegana jest procedura pracy zdalnej w celu wykorzystania zamiennej pracy nadzoru technicznego dla prowadzonych inwestycji. Inwestycje są prowadzone przy zastosowaniu wszelkich środków zabezpieczające przeciw Covid,
Sytuacja wywołana pandemia w pierwszym półroczu 2020 roku spowodowała wydłużenie procedury uzyskania finansowania kredytowego, zwiększone wymagania przy ocenie zdolności kredytowej, wręcz wycofywanie się niektórych banków z finansowania zakupu mieszkań. Wzrost epidemii w trzecim kwartale i utrzymujący się wysoki poziom zachorowań w czwartym kwartale 2020 roku, a także do dnia publikacji sprawozdania może mieć wpływ na dalsze zaostrzenie polityki kredytowej banków.
Zarząd Spółki na bieżąco analizuje sytuację na rynku, zmiany zachodzące w gospodarce wywołane Covid-19, a w konsekwencji wpływ tych czynników na plany inwestycyjne Spółki w okresie najbliższych miesięcy, a także dłuższej perspektywie czasowej.
Na dziś ryzyko Covid-19 nadal ocenia się jako niskie. Zarząd Spółki nie widzi istotnego wpływu na brak kontynuacji działalności.
4.37.WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu |
4,6148 |
4,2585 |
Kurs średni w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie |
4,4742 |
4,3018 |
Najwyższy kurs w okresie |
4,6330 z dn. 29.10.2020 |
4,3857 z dn. 01.07.2019 |
Najniższy kurs w okresie |
4,2279 z dn. 15.01.2020 |
4,3891 z dn. 22.09.2019 |
WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO
Wyszczególnienie |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
za okres od 01.01. do 31.12.2020 |
za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
PLN |
EUR |
|||
Rachunek zysków i strat |
|
|
|
|
Przychody ze sprzedaży |
91 481 |
43 653 |
20 447 |
10 148 |
Koszt sprzedanych produktów i usług |
70 393 |
31 663 |
15 733 |
7 361 |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |
14 074 |
5 227 |
3 146 |
1 215 |
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |
13 449 |
4 705 |
3 006 |
1 094 |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |
10 377 |
3 637 |
2 319 |
846 |
Zysk (strata) netto |
10 377 |
3 637 |
2 319 |
846 |
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR) |
1,05 |
0,31 |
0,23 |
0,07 |
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR) |
1,05 |
0,31 |
0,23 |
0,07 |
Rachunek przepływów pieniężnych |
|
|
|
|
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej |
11 481 |
-7 748 |
2 566 |
-1 801 |
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej |
24 |
-24 |
5 |
-6 |
Środki pieniężne netto z działalności finansowej |
-4 195 |
-2 796 |
-938 |
-650 |
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów |
7 310 |
-10 568 |
1 634 |
-2 456 |
Średni kurs PLN / EUR* |
|
4,4742 |
4,3018 |
Wyszczególnienie |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
na dzień 31.12.2020 |
na dzień 31.12.2019 |
PLN |
EUR |
|||
Bilans |
|
|
|
|
Aktywa |
85 058 |
76 025 |
18 431 |
17 853 |
Zobowiązania długoterminowe |
17 370 |
13 455 |
3 764 |
3 160 |
Zobowiązania krótkoterminowe |
9 409 |
11 596 |
2 039 |
2 723 |
Kapitał własny |
58 279 |
50 973 |
12 629 |
11 970 |
Kapitał podstawowy |
619 |
619 |
134 |
145 |
Liczba akcji |
9 909 350 |
11 581 214 |
9 909 350 |
11 581 214 |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych |
9 909 350 |
11 581 214 |
9 909 350 |
11 581 214 |
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych |
9 909 350 |
11 581 214 |
9 909 350 |
11 581 214 |
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR) |
5,88 |
4,4 |
1,27 |
1,03 |
Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda na jedną akcję (w PLN / EUR) |
0,31 |
0,31 |
0,07 |
0,07 |
Kurs PLN / EUR na koniec okresu** |
|
4,6148 |
4,2585 |
Podpisy wszystkich Członków Zarządu
_____________________________________
Zofia Egierska, Prezes Zarządu
_____________________________________
Jerzy Dyrcz, Wiceprezes Zarządu
______________________________________
Jolanta Szewczyk, Członek Zarządu
Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
_______________________________________
Małgorzata Jankowska
Warszawa, dnia 24 marca 2021 roku
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Zarząd Spółki potwierdza, że roczne sprawozdanie finansowe ED Invest S.A. obejmujące okres dwunastu miesięcy od 01 stycznia do 31 grudnia 2020 roku, jak również dane porównywalne za okres od 01 stycznia do 31 grudnia 2019 roku, zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej oraz że odzwierciedla w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie z działalności Spółki zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Zarząd Spółki potwierdza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego Spółki został wybrany zgodnie
z przepisami prawa. Zarówno podmiot, jak i biegli rewidenci dokonujący badania, spełniali warunki do wyrażenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania w rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi.
Podpisy wszystkich Członków Zarządu
_____________________________________
Zofia Egierska, Prezes Zarządu
_____________________________________
Jerzy Dyrcz, Wiceprezes Zarządu
______________________________________
Jolanta Szewczyk, Członek Zarządu
Warszawa, 24 marca 2020 roku